Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

"Rodzina na swoim” przez ostatnie lata była nośnym hasłem napędzającym koniunkturę na kredyty mieszkaniowe. Wyśrubowane do granic przyzwoitości limity cenowe pozwalające na dopłaty pozwoliły na odciążenie wielu rodzinnych budżetów. Przynajmniej w pierwszych latach spłacania kredytu. Jednak wszystko co dobre szybko się kończy. Obecne limity skutecznie wyłączyły z dofinansowania do kredytów zakupy z rynku wtórnego w większości polskich miast. Zadowoleni mogą być tylko deweloperzy, którzy dotychczas przegrywali z kretesem walkę z rynkiem wtórnym. Zwłaszcza w drugiej połowie 2012 r. mogą oni liczyć na zwiększone zainteresowanie mieszkaniami spełniającymi limity zakładane przez program. Wszakże tylko do końca tego roku jest szansa na otrzymanie dopłaty do kredytu.

Czy zakończenie programu Rodzina na swoim będzie prowadzić do istotnych zmian w obrazie polskiego rynku mieszkaniowego? Z pewnością nie. Po drastycznym obniżeniu limitów dla programu i zróżnicowaniu ich wysokości w zależności od rynku zakupu mieszkania (z rynku wtórnego kontra od dewelopera) wielu obserwatorów rynku mieszkaniowego oczekiwało skokowego zmniejszenia się liczby transakcji – zwłaszcza w segmencie mieszkań z drugiej ręki. Nic takiego nie miało miejsca, częściowo dlatego, że wchodzące od 1 stycznia 2011 r. regulacje związane z Rekomendacją S skutecznie zmobilizowały do zainteresowania się zakupem mieszkania w starym roku.

Dopłaty do kredytów królowały dotychczas zwłaszcza na rynku wtórnym

Dla rynku pierwotnego mieszkań zamknięcie programu Rodzina na Swoim nie będzie mieć dużego znaczenia wszak z zeszłorocznych danych widać, że liczba udzielonych kredytów w ramach RnS na rynku wtórnym przewyższa dwukrotnie liczbę transakcji z dopłatą na rynku deweloperskim (27,6 tys. wobec 13,8 tys. na rynku pierwotnym). Z dobrodziejstw programu korzystali więc w większości nabywcy mieszkań z drugiej ręki. Jednak rynek nieruchomości to zespół naczyń połączonych. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży używanego mieszkania trafiały na konta deweloperów, u których klienci dokonywali zakupu kolejnego M. W ten sposób, choć pośrednio, rynek wtórny mieszkań, dzięki wsparciu RnS wzmacniał pozycję deweloperów.

Zakończenie programu Rodzina na swoim będzie wymagać nowych inicjatyw rządu mających na celu zwiększenie dostępu do zakupu mieszkań dla nabywców pierwszego M. W Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przygotowywana jest nowa  formuła realizacji inwestycji mieszkaniowych, w ramach której przewiduje się możliwość częściowej partycypacji nabywcy w kosztach budowy lokalu, co umożliwi wynajmowanie takiego lokalu i spłatę całej kwoty w trakcie trwania najmu. Po spłacie najemca otrzyma lokal na własność. Szczegóły nowego programu jeszcze przed nami. Czy będzie to hit na miarę Rodziny na Swoim? O tym przekonamy się pewnie najwcześniej za kilkanaście miesięcy.

Michał Kosiedowski
Marcin Jańczuk

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Gdyby przeprowadzić ankietę na temat najskuteczniejszych form zainteresowania klientów zakupami mieszkaniowymi na rynku pierwotnym to z pewnością najbardziej pożądane byłyby… rabaty cenowe. Mało kto w obecnych czasach przywiązuje wagę do dodatków serwowanych przez deweloperów – takich jak sprzęt AGD, projekt aranżacji, czy zagraniczna wycieczka. Zresztą raczej niewyobrażalne jest, by dla takiego detalu ktoś mógłby podjąć tak daleko idącą w skutkach decyzję jaką jest zakup mieszkania.

fot. sxc.hu

W kontekście coraz ostrzejszej polityki banków względem potencjalnych kredytobiorców to co przemawia do wyobraźni klientów to właśnie cena. Niższa cena m kw. to nie tylko możliwość zakupu większego niż planowano mieszkania, możliwość skorzystania (jeszcze) z programu dofinansowania do kredytu – Rodzina na swoim, ale najczęściej po prostu jedyna możliwość zakupu swojego pierwszego M.

Deweloperzy, którzy odczuwają spowolnienie sprzedaży projektów coraz częściej zamiast oferować klientom niespecjalnie atrakcyjne dodatki do zakupu, decydują się na radykalne kroki. Obniżki cen, promocje cenowe, rabaty. Obserwując rynek deweloperski spotykamy się z różnymi sposobami na korygowanie cen katalogowych. Jedni deweloperzy idą na całość obcinając z dnia na dzień ceny ofertowe nawet o tak znaczne kwoty jak 200 tysięcy złotych (tak, tak to nie pomyłka  tylko „akcja promocyjna” jednego z deweloperów realizujących osiedle segmentów). Inni dawkują emocje i nie rezygnują tak szybko z zakładanych zysków przeznaczając do promocji koszyk mieszkań, który z jakichś przyczyn może sprawiać trudności w kolejnych etapach sprzedaży. Dla poszukiwaczy takich nieruchomości (a zazwyczaj chodzi o mieszkania o powierzchni przekraczającej 80 m kw.) to istne eldorado. Już dziś w Warszawie można kupić penthouse o całkiem przyzwoitym rozkładzie za niewiele ponad 5 tys. zł za m kw. Oczywiście nie można w tym przypadku mówić o prestiżowej lokalizacji, ale dla osób które marzą o takim mieszkaniu, a dotychczas nie mogły sobie na to pozwolić otwierają się całkiem nowe możliwości. Nie każdy ma przecież zagwarantowany wjazd windą bezpośrednio do własnego lokalu i basen w zasięgu ręki.

Jeszcze inną formą proponowania rabatów są obniżki towarzyszące targom mieszkaniowym (wielu deweloperów przygotowuje na imprezy targowe specjalne cenniki), czy też otwarte drzwi inwestycji podczas których można liczyć na specjalne ceny. Są też deweloperzy, którzy otwarcie nie komunikują promocji. Nie oznacza to, że nie są otwarci na negocjacje. Klient, który jest poważnie zainteresowany zakupem mieszkania może zazwyczaj wynegocjować korzystne warunki. Jakie? To zależy od dewelopera i rodzaju mieszkania. Nawet w okresie osłabienia koniunktury na rynku trudno oczekiwać satysfakcjonujących rabatów na mieszkania dwupokojowe do 40-50 m kw. Takie lokale sprzedają się w każdych warunkach. Jednak im większy metraż mieszkania możemy liczyć na różnego rodzaju rabaty – raz może to być dodatkowe miejsce postojowe w cenie, innym razem ogródek, a czasem po prostu rabat kwotowy.

Deweloperom zależy szczególnie na sprzedaży tzw. resztówek, czyli pojedynczych lokali, które do tej pory nie zyskały w oczach kupujących na tyle, by któryś z nich zdecydował się na zakup. Mogą to być mieszkania z gorszym rozkładem (2 pokoje na 70 m kw.), słabiej nasłonecznione, z mało atrakcyjnym widokiem z okien. Deweloperzy zdają sobie sprawę z faktu, że mieszkania w jednym budynku  charakteryzują się różnym stopniem atrakcyjności, i zdarza się, że tylko po to by zamknąć w końcu inwestycję (przecież utrzymanie biura sprzedaży i promocja ofert też kosztuje) idą na większe ustępstwa niż wobec wcześniej sprzedanych mieszkań. Więc o ile znajdziemy sposób, by mankamenty lokalu zmienić w jego zalety, pojawia się szansa, by kupić nowe mieszkanie w całkiem dobrej cenie. Nie wszyscy poszukują przecież mieszkań z ekspozycją okien na południowy zachód i widokiem na park.

Komentarz dla Gazety Finansowej
Oferty mieszkań z rynku pierwotnego znajdziesz na www.salondewelopera.pl

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Rzadko kiedy inwestor budujący osiedle troszczy się zaprojektowanie i przekazanie wspólnocie pomieszczeń, które przysłużą się integracji mieszkańców. W latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych lokatorzy wykorzystywali pomieszczenia pralni czy suszarni czy też kotłowni (patrz Alternatywy 4), aby odbywać próby osiedlowego chóru (?!), pograć w brydża, czy najzwyczajniej w świecie porozmawiać z sąsiadem na neutralnym gruncie. W zupełnie nowych warunkach rynkowych wypadałoby jednak podwyższyć standard i zaproponować coś więcej niż lokalizację w pobliżu schnącej bielizny.
 

Strefa mieszkańca (materiały dewelopera)

Oczywiście propozycji wspólnych pomieszczeń klubowych z basenem, jacuzzi i siłownią nie brakuje w budynkach apartamentowych, lub choćby aspirujących do takiej nazwy. Mniej jest jednak przykładów dla budownictwa popularnego. Dlatego z pewnym zaciekawieniem można przyjąć inicjatywę Budimex Nieruchomości, który na Osiedlu Wólczyńska (Warszawa, Bielany) zdecydował się na wyodrębnienie dla mieszkańców pomieszczenia o powierzchni 100 m kw., które zobowiązał się urządzić według koncepcji nabywców mieszkań.

Otóż zaproponował, że mogą oni sami, w drodze głosowania, wybrać projekt na zagospodarowanie tych pomieszczeń. Mieszkańcy otrzymali do wyboru trzy warianty: sala dla dzieci, sala klubowa (czyli wariant pośredni z bilardem, piłkarzykami i kącikiem dla dzieci) oraz sala kinowa. W drodze głosowania przyszli mieszkańcy zdecydowali, że wybierają wariant numer dwa – chyba rzeczywiście najbardziej rozsądne rozwiązanie. Tak więc zyskali miejsce sąsiedzkich spotkań, które dobrze przysłuży się międzysąsiedzkim kontaktom.

Tak jak obietnica wyjazdu na Majorkę w zamian za kupno mieszkania raczej nie skusi trzeźwo myślącego nabywcę do zakupu, tym bardziej nie będzie to też perspektywa turnieju bilardowego w pomieszczeniu klubowym na osiedlu. Jednak nie o to tu chodzi. Miło, że widać czasem przebłyski prospołecznego nastawienia deweloperów. Z pewnością można by powiedzieć: „Co znaczy 100 m kw. wobec tak dużego osiedla?”.  Może to i niewiele, ale pomysł wyróżnia inwestycję spośród wielu podobnych. I to się liczy.
___________________

Cykl Dev z Pomysłem pokazuje ciekawe inicjatywy deweloperów. cdn.

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

No i zaczęło się to, czego już od pewnego czasu można się było spodziewać. Po wielomiesięcznych doniesieniach o stabilizacji cen na rynku mieszkań nadszedł moment kiedy coraz silniej ogłasza się spadki. I to wcale nie „z pewną taka nieśmiałością”, ale z pełnym przekonaniem i przywołując ceny sprzed kilku lat, z okresu, kiedy wszyscy wierzyli jeszcze w to, że inwestowanie w nieruchomości to jedyna słuszna forma lokowania oszczędności.

O ile ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego wyraźnie spadają, to już obserwując setki transakcji każdego miesiąca nie widać zbytnio, aby w tym roku doszło do szczególnej przeceny. Może za wyjątkiem Łodzi. Faktem jest jednak, że pojawia się coraz więcej okazyjnych transakcji, które jeszcze dwa lata temu byłyby nie do pomyślenia.

Sprzedający mieszkania musieli zmienić postawę, widząc, że dotychczasowe nastawienie do rynku skutkuje wydłużającym się czasem sprzedaży i brakiem jakichkolwiek realnych szans na transakcję. Obniżanie  się cen ofertowych jest więc naturalnym następstwem „urealniania” obecnych cen transakcyjnych, a mówiąc inaczej – dostosowywania ich do portfela (zdolności kredytowej) przeciętnego nabywcy.

Kliknij w logo, aby posłuchać wywiadu o mieszkaniach w radiowej Czwórce

Obniżanie się cen ofertowych to cały proces, który  postępuje w różnym tempie na lokalnych rynkach. W Gdyni różnice pomiędzy cenami ofertowymi a nawiązywanymi transakcjami to nadal kilkanaście procent. Po drugiej stronie mamy Poznań, gdzie różnice te wynoszą nieco ponad 2 proc. Coraz większą popularnością cieszy się wielka płyta, w niektórych miastach przekraczając nawet 50 proc. obrotu transakcyjnego. (Odsyłam na stronę Metrohouse, gdzie jest krótkie opracowanie na ten temat.)  

Fakt, że poszukujemy i nabywamy coraz więcej mieszkań o niższym standardzie odbije się w najbliższych miesiącach na średnich cenach transakcyjnych. Jeżeli dodamy do tego, że Rodzina na swoim na rynku wtórnym umarła śmiercią naturalną (jeszcze przed śmiercią samego programu), co ogranicza popyt w tym segmencie rynku, a i o kredyt na mieszkanie coraz trudniej, to sprzedaż mieszkania po dzisiejszych stawkach stanie się coraz mniej realna.
 

 Oceń wpis  oddane głosy: 5 / 1

Deweloperów i pośredników czeka w najbliższym czasie nie lada orzech do zgryzienia. Zmiany w ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (program Rodzina na swoim) sprawiły, że przedstawicielom rynku wypadł bardzo ważny czynnik pozycjonowania oferty. Wprawdzie znajdziemy jeszcze przykłady (zwłaszcza na rynku nowych mieszkań) lokali kwalifikujących się do dopłat, ale powiedzmy sobie szczerze – nie będzie to na pewno to samo eldorado, jakie mieliśmy jeszcze do niedawna, kiedy program wspierał nie tylko rodziny na dorobku, ale i nabywców mieszkań w apartamentowcach. O ile oczywiście mieściły się w limitach programu, a często tak było.

Kliknij w logo, aby wysłuchać audycji o sytuacji na rynku mieszkań w Jedynce.

Rodzina na swoim przestaje być wabikiem marketingowym. Należy więc znaleźć coś, co przyciągnie nabywców i przyspieszy ich decyzję o zakupie. „Przyspieszy”  to bardzo ważne słowo, bo choć grupa osób poszukująca mieszkań jest ogromna, jakimś cudem tempo sprzedaży mieszkań, zwłaszcza na rynku pierwotnym, jest dalece niezadowalające od oczekiwanego. Na rynku można więc zaobserwować powrót do wykorzystywanych przed trzema laty zachęt.(tu czytaj o zachętach deweloperów stosowanych w 2008 r.) W zamian za zakup mieszkania można stać się właścicielem sprzętu RTV/AGD, wyślą nas na bajeczne wczasy w egzotyczny zakątek świata, a jeżeli nie gustujemy w tego typu wojażach, gratisowo możemy zaaranżować i wyposażyć kuchnię. Trudno sobie wyobrazić klienta, który pod wpływem obietnicy otrzymania plazmowego telewizora zaciąga kredyt i kupuje mieszkanie. Tak czy inaczej coraz więcej deweloperów stosuje taką metodę – zapewne jedynie po to, by wyróżnić ofertę z grona prawie 50-ciu tysięcy lokali będących w sprzedaży na rynku pierwotnym.

W ostatnim czasie prym jednak wiodą reklamy, których najbardziej zauważalnym skutkiem jest natężenie pytań o dalsze możliwe spadki cen mieszkań i radość z tak niskich wartości. Nie może to dziwić, bo gdy w stołecznej prasie zobaczymy hasło „Ceny już od 4000 zł za m kw.”, brzmi to zachęcająco. Jednak czy takie mieszkania istnieją? Tak. Tylko, że nikt nie wspomina, że mają najczęściej 140 m kw. i czekają na klienta od dwóch lat.

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Pierwsze projekty zmian w programie Rodzina na swoim (RNS) przewidywały całkowite wycofanie z dopłat mieszkań nabywanych z rynku wtórnego. Dlatego za kompromis można uznać utrzymanie programu  dla używanych mieszkań. Obniżenie przez ustawodawcę wskaźnika przeliczeniowego z 1,4 na 0,8 dla rynku wtórnego to jednak rzeczywisty koniec programu w wielu miastach, w których znalezienie mieszkania w nowych limitach cen będzie niemożliwe.

W Metrohouse & Partnerzy opracowaliśmy zestawienie procentowego udziału tegorocznych transakcji mieszkaniowych, które spełniały kryteria programu Rodzina na swoim. Jednocześnie zrobiliśmy symulację, w której obliczyliśmy, ile z tych transakcji kwalifikowałoby się do dopłat wg nowych limitów cenowych m kw.

Przykładowo w Olsztynie i Łodzi wszystkie przeprowadzone przez pośredników Metrohouse transakcje teoretycznie spełniały warunki dotyczące powierzchni i limitów cenowych dla RNS. Gdyby jednak zastosować nowe limity cenowe, w Olsztynie dopłaty można byłoby uzyskać tylko dla 22 proc. transakcji, a w Łodzi udział transakcji spadłby do 40 proc.

To jednak najlepsze wyniki dostępności mieszkań w ramach RNS. W Warszawie i Gdańsku jedynie 2 proc. transakcji spełnia warunki nowych limitów. Najgorsza sytuacja jest we Wrocławiu, Krakowie, Gdyni i Poznaniu. Tu żaden ze sprzedanych lokali nie spełnia nowych limitów cenowych programu. Dla osób planujących zakup mieszkania z dopłatami to fatalna wiadomość, gdyż oznacza to, że znalezienie mieszkania, które będzie spełniać wymagania programu może w praktyce okazać się niemożliwe.

Analizując potencjalną dostępność mieszkań z rynku wtórnego wydaje się, że nawet spadki cen w obecnie obserwowanym tempie nie przyczynią się do zwiększenia dostępności mieszkań kwalifikujących się do dopłat. Ustawodawca przeszedł ze skrajności w skrajność. Obecny limit prawie 10 tys. zł za m kw. mieszkania w Warszawie całkowicie wypaczał ideę powstania programu, kierując pomoc dla nabywców, którym była potrzebna w najmniejszym stopniu. Z kolei nowe limity dla rynku wtórnego przekreślają szanse wielu rodzin na nabycie własnego pierwszego M z rządowym wsparciem, ew. powodują, że zakupy te mogą ograniczyć się do lokali w złym stanie technicznym, przestarzałej technologii, w najgorszych lokalizacjach.

Mieszkania kwalifikujące się do RNS: niski standard, słaba lokalizacja.

Zainteresowanym Rodziną na swoim pozostanie rynek pierwotny, gdzie podaż mieszkań spełniających warunki RnS będzie także mocna ograniczona, lecz w mniejszym stopniu niż w przypadku używanych mieszkań. Alternatywą może być też budowa własnego domu, lecz ze względu na ceny gruntów takie rozwiązanie może być niemożliwe do realizacji dla liczących każdą złotówkę młodych ludzi.

 Oceń wpis  oddane głosy: 2 / 0

Wielu deweloperów szczególnie skrupulatnie dba o to, by na stronach internetowych pominąć informację o cenie mieszkań i domów w prowadzonych inwestycjach. O ile takie podejście ma zazwyczaj zniechęcić konkurencję do zbyt szczegółowej analizy sąsiednich inwestycji, to utrudnia to życie klientom poszukującym informacji o aktualnych cenach nieruchomości. To samo dzieje się na rynku sprzedaży aut. Mamy tu do czynienia z sytuacją (dla mnie niezrozumiałą), kiedy sprzedawca samochodu wywiesza na nim tabliczkę z napisem „Do sprzedania” i litanią opisującą właściwości auta, a w miejscu przeznaczonym na cenę wpisuje „Do uzgodnienia”. Z reguły nikomu nie chce się wykonywać dodatkowych telefonów do właściciela, co burzy zamierzenia właściciela samochodu.

Ceny mieszkań są z niewiadomych względów pilnie strzeżoną tajemnicą.

Można zrozumieć deweloperów działających na rynku domów, gdzie częściami składowymi ceny jest działka, a ta z kolei ma różną powierzchnię w zależności o tego, czy kupujemy np. segment środkowy, czy skrajny, a niby podobne domy różnią się czasem wieloma niuansami architektonicznymi. Tu przeważają względy praktyczne. Zbyt wiele tłumaczenia, cyferek. Niektórzy deweloperzy jednak potrafią przedstawić to w jasnej, zrozumiałej formie. Ale mieszkania? Dochodzi czasem do tego, że aby zdobyć pilnie strzeżoną informację o cenie należy udać się do biura sprzedaży, gdzie handlowiec po zaparzeniu nam kawy i wyrecytowaniu kilku formułek sprzedażowych w końcu wyjawi gwóźdź programu. Zastanawia mnie czasem jak mogą reagować klienci, którzy nieświadomie trafiają do biura i po raz pierwszy otrzymują informację o cenie. Czy przyjmują ją na spokojnie? Czy może zaskakują sprzedawcę okrzykiem dezaprobaty i odkręcając się na pięcie wychodzą. Tak czy inaczej brak informacji o cenie na stronie internetowej dewelopera ma zazwyczaj efekt odwrotny od zamierzonego.
 

 Oceń wpis  oddane głosy: 3 / 0

Dlaczego Polacy pomimo rozwiniętego rynku rodzimych nieruchomości (także wakacyjnych) decydują się na inwestowanie za granicą? Inwestowanie w zagraniczne nieruchomości, poza aspektem czysto ekonomicznym, nadal jest postrzegane w kategoriach prestiżu, podkreślenia osiągniętego statusu materialnego albo też przynależności do określonej klasy społecznej. Choć są to jedynie stereotypy, bo zakup nieruchomości za granicą bywa znacznie tańszy niż u nas w kraju (patrz Bułgaria), to pozycjonowanie własnego statusu przy pomocy inwestowania nadwyżek w hiszpańskich czy chorwackich kurortach jest zawsze powodem do osobistej satysfakcji.

Porównując koszty zakupu domów w nadmorskich okolicach warto skoncentrować się na przybliżonym rodzaju nieruchomości. Dla porównania weźmy luksusowy apartament o wielkości np. 150 m kw. Zacznijmy od Hiszpanii. Rodzime biura nieruchomości oferują wykończone apartamenty w przepięknej scenerii Marbelli za luksus korzystania z apartamentu, pięknego ogrodu, pola golfowego oraz niezliczonych innych atrakcji należy zapłacić ok. 1,6 mln zł, czyli niewiele ponad 10 tys. zł za m kw. Przenieśmy się do Turcji. Tu stolicą wakacyjnego wypoczynku jest Alanya. Nie brak tam ciekawych ofert sprzedaży apartamentów. Za apartament 142 m kw. położony w nowym kompleksie z basenem w pobliżu Alanyi, placem zabaw dla dzieci i co najważniejsze krok od plaży zapłacimy ok. 800 tys. zł. Czyli mniej niż 6 tys. zł za m kw. Dla zachęty można dodać, że mieszkanie jest w pełni urządzone przez dewelopera. Dla amatorów względnie niedrogich nieruchomości nadal gratkę stanowią oferty z Bułgarii. Tu w Słonecznym Brzegu, który corocznie ściąga setki tysięcy turystów spragnionych wakacyjnego wypoczynku, do sprzedaży oferowane są dwupoziomowe apartamenty o powierzchni 135 m kw. zbudowane w wakacyjnym kompleksie willowym, 60 m od plaży. Całość urządzona i wyposażona.

Polska czy zagranica? Pytanie często stawiane przez inwestorów.

W Polsce niestety nie znajdziemy dużej liczby ofert odpowiadającym najbardziej wysublimowanym gustom. Trudno też znaleźć luksusowe 150-metrowe apartamenty. W przeciwieństwie do inwestycji w innych krajach, deweloperzy skupiają się na budowaniu mniejszych jednostek, z których najczęstszym przedziałem powierzchniowym jest 40-60 m kw. Niewiele jak na apartament, ale takie są realia rynku. Oczywiście dominuje stan deweloperski. Stawki za m kw. - już od ok. 5 500 zł za m kw. do nawet powyżej 15 000 zł w topowych nadmorskich lokalizacjach – umożliwiają zakup szerokiemu gronu odbiorców. Ci jednak obliczając ekonomiczny sens takiego zakupu patrzą w statystyki pogodowe i porównują je z choćby z najbliższą naszym portfelom Bułgarią, która pod względem klimatu bije bałtyckie kurorty na głowę.

Wejdź na www.metrohouse.pl i www.partnerzy.pl i znajdź swój wakacyjny dom/apartament.

 Oceń wpis  oddane głosy: 0 / 0

Pierwsze cieplejsze dni mobilizują osoby poszukujące mieszkań do podjęcia bardziej intensywnych działań. Tradycyjnie, jak co roku, sygnał do tej mobilizacji dają organizatorzy targów mieszkaniowych. Na pierwszych w tym roku Targach Mieszkań i Domów organizowanych przez nowyadres.pl (w Gdańsku, Poznaniu i Warszawie), frekwencja mogłaby świadczyć o tym, że w narodzie chęć do nabywania mieszkań nie gaśnie. Wręcz przeciwnie. Wzmożone rozmowy na stoiskach targowych, duże zainteresowanie towarzyszącymi prelekcjami i wnikliwe pytania gości targów świadczące o śledzeniu informacji z rynku są tylko dowodem na wzmożone zainteresowanie zakupami. Można powiedzieć, że to wymarzona sytuacja dla deweloperów i pośredników, którzy powinni być zadowoleni z takiego obrotu sprawy. Mogliby, gdyby nie fakt, że możemy sobie pozwolić na coraz mniejsze mieszkania, a ruch transakcyjny sprowadza się głównie do mieszkań dwupokojowych.

60 m kw. to szczyt możliwości przeciętnego nabywcy

Potwierdzają to nie tylko statystyki rynku wtórnego (wg Metrohouse & Partnerzy prawie 75 proc. mieszkań nabywanych na rynku wtórnym ma nie więcej niż 60 m kw.), ale i doświadczenia sprzedażowe deweloperów, którzy często przyznają się otwarcie do trudności w sprzedaży dużych jednostek. Podczas gdy kilka lat temu rynek został wręcz zalany mieszkaniami o dużych powierzchniach, chętnie nabywanymi dzięki łatwym do osiągnięcia i tanim kredytom mieszkaniowym, teraz deweloperzy projektując nowe budynki skupiają się na niedużych funkcjonalnych mieszkaniach, które dają największe szanse na sprzedaż. Na przekór wszystkim, którzy twierdzą, że trzy pokoje na 54 m kw. to jedynie wymysł projektantów wielkiej płyty.

 Oceń wpis  oddane głosy: 4 / 0

Podstawowa trudność przy zamianie mieszkań polega na dotarciu do potencjalnych osób zainteresowanych zamianą jednego mieszkania na drugie zgodne za założonymi parametrami.
Najłatwiej jest skorzystać z usług pośrednika, choć tak naprawdę niewiele biur posiada w swojej ofercie usługę zamiany mieszkań. Jednak wyspecjalizowany pośrednik posiada w swojej bazie informacje o klientach zainteresowanych zamianą – jako alternatywę do sprzedaży mieszkania. Pośrednik posiadając wiedzę o parametrach możliwej zamiany albo zaproponuje gotowe oferty zamiany, albo przyjmie zlecenie poszukiwania mieszkań do zamiany o wskazanych przez klienta parametrach.

Wysoki kurs franka wzmaga zainteresowanie zamianą mieszkań. Foto:sxc.hu

Zamiana mieszkań może być dla wielu rodzin jedyną szansą na realizację marzeń o większym mieszkaniu. W ostatnich latach wielu nabywców mieszkań finansowało zakupy kredytem we frankach szwajcarskich po kursie oscylującym wokół 2 PLN/CHF. Sprzedaż takiego mieszkania – biorąc pod uwagę dzisiejszy kurs franka i spadek wartości nieruchomości, w wielu przypadkach spowodowałby konieczność spłaty zadłużenia przekraczającego uzyskaną cenę za mieszkanie. Przeprowadzając transakcję zamiany mamy szansę na zamieszkanie w większym mieszkaniu, bez potrzeby spłaty kredytu po wysokim kursie franka.

Dokonując zamiany możemy spotykamy się z sytuacją, kiedy jedno z mieszkań jest obciążone hipoteką. Fakt ten nie wyklucza oczywiście zamiany, ale wydłuża całą procedurę. Hipoteka w księdze wieczystej lokalu jest bardzo prawdopodobna, tym bardziej, że większość zakupów było finansowanych kredytem hipotecznym. W przypadku zamiany mieszkania i zmiany właściciela ustanowiona w księdze wieczystej mieszkania hipoteka cały czas obciąża nieruchomość. Wygaśnie dopiero wtedy, kiedy kredytobiorca spłaci wszystkie wierzytelności. Jednak najczęściej – zwykle przy zamianie nieruchomości – jedynym możliwym rozwiązaniem jest przeniesienie istniejącej hipoteki na inną nieruchomość. Do tego potrzebna jest zgoda banku na zmianę formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Bank kredytobiorcy za każdym razem przeanalizuje konkretną sytuację, przeprowadzi wycenę nieruchomości na którą ma zostać przeniesiony kredyt. Jeżeli mieszkanie, na które zamieniamy się ma wartość wyższą od tego, na którym ciąży hipoteka nie powinno być problemów z realizacją tego typu transakcji. Takie zabezpieczenie kredytu może być nawet atrakcyjniejsze od dotychczasowego. Problemy mogą pojawić się wtedy, kiedy zamieniamy się na tańsze mieszkanie. W tej sytuacji bank z pewnością będzie oczekiwał dodatkowego zabezpieczenia kredytu lub zwyczajnie nie wyrazi zgody na przeniesienie hipoteki.

Dodatkową kwestią pozostaje ustalenie pomiędzy stronami ew. dopłat związanych z różną wartością zamienianych mieszkań. Zazwyczaj strony dochodzą do porozumienia w tej kwestii i na drodze wzajemnych ustaleń i negocjacji określają wysokość dopłaty. Jeżeli pojawią się trudności w ustaleniu przez strony wartości nieruchomości rozsądnym rozwiązaniem jest zaangażowanie w wycenę rzeczoznawcy majątkowego, który w oparciu o porównywalne transakcje sprzedaży przygotuje wycenę w formie operatu szacunkowego. Będzie to podstawa do ustalenia wysokości dopłaty.

Obecnie zamiany mieszkań są mało popularne. Wynika to braku świadomości istnienia takiej formy obrotu nieruchomościami oraz wyższego niż w przypadku kupna lub sprzedaży nieruchomości stopnia skomplikowania transakcji. Tego typu transakcje będą zdarzać się jednak coraz częściej, a ich popularność będzie rosła wprost proporcjonalnie do pośredników oferujących taką usługę.