Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

W języku chińskim słowo „kryzys” jest  oznaczany za pomocą połączenia dwóch znaków – pierwszy z nich oznacza niebezpieczeństwo, drugi zaś szansę. Wymiar tego faktu jest o tyle istotny, że w kontekście działalności agencji nieruchomości kryzys nie musi oznaczać stagnacji. Agencje  przecież zarabiają wtedy, gdy ceny rosną (wyższe prowizje od poszczególnych transakcji), jak i wtedy, gdy na rynku pojawiają się spadki (niższe prowizje są rekompensowane przez większy obrót). I w rzeczywistości tak jest. Dodatkowo, wysokość wpływów z obrotu nieruchomościami nie jest jedynie pochodną koniunktury na rynku. Wygrywają agencje, które w atrakcyjny i nowoczesny sposób potrafią zachęcić uczestnika rynku nieruchomości do skorzystania z usług specjalisty. To ważne, w sytuacji, kiedy większość transakcji jest zawierana bezpośrednio.

Marki na rynku nieruchomości zyskują na znaczeniu

Jeśli spojrzymy na tempo rozwoju sieci biur nieruchomości i prześledzimy zwiększanie się liczby jednostek franczyzowych w największych sieciach, można by postawić tezę, że przedsiębiorcy mają silne zaufanie do rozwoju swojego biznesu w oparciu o branżę nieruchomości. Dodatkowym motorem do rozwoju pośrednictwa będą zmiany przygotowywane w ramach ministerialnej dereglamentacji zawodów, w ramach których pośrednikiem mogłaby zostać osoba z podstawowym wykształceniem i legitymująca się oświadczeniem o niekaralności. Obecnie kandydat musi posiadać wyższe wykształcenie, skończyć studia podyplomowe, praktyki i przejść pozytywnie weryfikację dokumentacji. Popadniemy więc ze skrajności w skrajność.

Pomijając dyskusje nad zasadnością takich drastycznych zmian dereglamentacja zawodu pośrednika  stawia nowe wyzwania dla osób, które zajmują się obrotem nieruchomościami. Zauważymy większą dbałość o postrzeganie poszczególnych marek. Klient, dla którego wyznacznikiem przy wyborze pośrednika przestanie być jego licencja w zasadzie poza rekomendacją traci szanse na odpowiedni dobór pośrednika, który będzie reprezentował go przy transakcji życia. Wielu klientów zapewne trafi do firm znanych, o bogatej tradycji, działających na lokalnych rynkach od dawna, z obawy przed przypadkową obsługą przez pośrednika, który wcześniej nie miał nic wspólnego z obrotem nieruchomościami. Kupujący i sprzedający nieruchomości trafią więc albo do małych rodzinnych firm świetnie radzących sobie na lokalnych rynkach lub też do rozpoznawalnych sieci, w przeświadczeniu, że takowe dbają o utrzymanie pewnego poziomu usług. To pozytywna informacja, bo taka sytuacja będzie mieć też swoje reperkusje w postaci jeszcze większych obowiązków biur nieruchomości wobec odpowiedniego doboru i szkolenia swojej kadry.

Własny Biznes Franchising, 04.2012 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

No i zaczęło się to, czego już od pewnego czasu można się było spodziewać. Po wielomiesięcznych doniesieniach o stabilizacji cen na rynku mieszkań nadszedł moment kiedy coraz silniej ogłasza się spadki. I to wcale nie „z pewną taka nieśmiałością”, ale z pełnym przekonaniem i przywołując ceny sprzed kilku lat, z okresu, kiedy wszyscy wierzyli jeszcze w to, że inwestowanie w nieruchomości to jedyna słuszna forma lokowania oszczędności.

O ile ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego wyraźnie spadają, to już obserwując setki transakcji każdego miesiąca nie widać zbytnio, aby w tym roku doszło do szczególnej przeceny. Może za wyjątkiem Łodzi. Faktem jest jednak, że pojawia się coraz więcej okazyjnych transakcji, które jeszcze dwa lata temu byłyby nie do pomyślenia.

Sprzedający mieszkania musieli zmienić postawę, widząc, że dotychczasowe nastawienie do rynku skutkuje wydłużającym się czasem sprzedaży i brakiem jakichkolwiek realnych szans na transakcję. Obniżanie  się cen ofertowych jest więc naturalnym następstwem „urealniania” obecnych cen transakcyjnych, a mówiąc inaczej – dostosowywania ich do portfela (zdolności kredytowej) przeciętnego nabywcy.

Kliknij w logo, aby posłuchać wywiadu o mieszkaniach w radiowej Czwórce

Obniżanie się cen ofertowych to cały proces, który  postępuje w różnym tempie na lokalnych rynkach. W Gdyni różnice pomiędzy cenami ofertowymi a nawiązywanymi transakcjami to nadal kilkanaście procent. Po drugiej stronie mamy Poznań, gdzie różnice te wynoszą nieco ponad 2 proc. Coraz większą popularnością cieszy się wielka płyta, w niektórych miastach przekraczając nawet 50 proc. obrotu transakcyjnego. (Odsyłam na stronę Metrohouse, gdzie jest krótkie opracowanie na ten temat.)  

Fakt, że poszukujemy i nabywamy coraz więcej mieszkań o niższym standardzie odbije się w najbliższych miesiącach na średnich cenach transakcyjnych. Jeżeli dodamy do tego, że Rodzina na swoim na rynku wtórnym umarła śmiercią naturalną (jeszcze przed śmiercią samego programu), co ogranicza popyt w tym segmencie rynku, a i o kredyt na mieszkanie coraz trudniej, to sprzedaż mieszkania po dzisiejszych stawkach stanie się coraz mniej realna.
 

 Oceń wpis  oddane głosy: 0 / 0

Odbiór mieszkania od dewelopera to jednocześnie ukoronowanie długiej i stresującej drogi do zakupu własnego M. Zmęczeni trudami oczekiwania na mieszkanie traktujemy ten etap dość mechanicznie, niemal jak odhaczenie kolejnej kratki w formularzu wyznaczonych zadań. Jednak jest to jeden z najbardziej istotnych elementów całego procesu kupna nieruchomości. Element niesłusznie bagatelizowany.

Odbiór mieszkania bywa niesłusznie bagatelizowany. Foto: sxc.hu

Odbiór mieszkania to gra. Bierze w niej udział deweloper, generalny wykonawca i klient. Każdemu z graczy zależy, aby spotkanie to przebiegło szybko i bezkonfliktowo. Deweloper ma, w zależności od inwestycji, kilkadziesiąt lub kilkaset odbiorów, więc jego przedstawiciele dążą do sprawnego przeprowadzenia całego procesu. W podobnej sytuacji znajduje się przedstawiciel wykonawcy budynku. Tu jeszcze dodatkowo wchodzi w grę relacja pomiędzy wykonawcami (podwykonawcami) a deweloperem, gdzie deweloper może na przykład uzależnić odbiór robót od z sukcesem przeprowadzonych odbiorów poszczególnych lokali przez ich przyszłych właścicieli. Na końcu całego procesu staje jak zwykle klient, który w dość ograniczonym czasie musi zapoznać się ze stanem faktycznym lokalu, wychwycić ew. wady i niedoróbki oraz wpisać je do protokołu odbioru.

Odbiór mieszkania jest sytuacją bezstresową, jeśli mamy w ręku dyplom ukończenia wydziału inżynierii lądowej, prowadzimy firmę remontową lub pasjonujemy się tzw. budowlanką. Niestety nie każdy nabywca mieszkania automatycznie jest ekspertem w tej dziedzinie. Co w takim przypadku? Pozostaje nam wsparcie w postaci sprawdzonego inspektora budowlanego, który bez skrupułów wypunktuje stwierdzone niedociągnięcia. Koszt takiej usługi nie jest wygórowany – to zaledwie kilkaset złotych, co w porównaniu do sumy jaką płacimy za mieszkanie jest wartością niemal niezauważalną. Naprawdę warto wydać te pieniądze, szczególnie jeśli inspektor jest rekomendowany przez zadowolonych z jego usług klientów.

 Oceń wpis  oddane głosy: 0 / 0

Pierwsze cieplejsze dni mobilizują osoby poszukujące mieszkań do podjęcia bardziej intensywnych działań. Tradycyjnie, jak co roku, sygnał do tej mobilizacji dają organizatorzy targów mieszkaniowych. Na pierwszych w tym roku Targach Mieszkań i Domów organizowanych przez nowyadres.pl (w Gdańsku, Poznaniu i Warszawie), frekwencja mogłaby świadczyć o tym, że w narodzie chęć do nabywania mieszkań nie gaśnie. Wręcz przeciwnie. Wzmożone rozmowy na stoiskach targowych, duże zainteresowanie towarzyszącymi prelekcjami i wnikliwe pytania gości targów świadczące o śledzeniu informacji z rynku są tylko dowodem na wzmożone zainteresowanie zakupami. Można powiedzieć, że to wymarzona sytuacja dla deweloperów i pośredników, którzy powinni być zadowoleni z takiego obrotu sprawy. Mogliby, gdyby nie fakt, że możemy sobie pozwolić na coraz mniejsze mieszkania, a ruch transakcyjny sprowadza się głównie do mieszkań dwupokojowych.

60 m kw. to szczyt możliwości przeciętnego nabywcy

Potwierdzają to nie tylko statystyki rynku wtórnego (wg Metrohouse & Partnerzy prawie 75 proc. mieszkań nabywanych na rynku wtórnym ma nie więcej niż 60 m kw.), ale i doświadczenia sprzedażowe deweloperów, którzy często przyznają się otwarcie do trudności w sprzedaży dużych jednostek. Podczas gdy kilka lat temu rynek został wręcz zalany mieszkaniami o dużych powierzchniach, chętnie nabywanymi dzięki łatwym do osiągnięcia i tanim kredytom mieszkaniowym, teraz deweloperzy projektując nowe budynki skupiają się na niedużych funkcjonalnych mieszkaniach, które dają największe szanse na sprzedaż. Na przekór wszystkim, którzy twierdzą, że trzy pokoje na 54 m kw. to jedynie wymysł projektantów wielkiej płyty.

 Oceń wpis  oddane głosy: 2 / 0

Deweloperzy coraz rzadziej decydują się na angażowanie się w projekty bez kompleksowej analizy i oceny atrakcyjności dostępnych rozwiązań. Wiedzę o preferencjach klientów zyskują poprzez badania przeprowadzane na reprezentatywnych grupach potencjalnych klientów. Badania te zlecają firmom badawczym, albo korzystają z uznanych publikacji przygotowywanych cyklicznie przez firmy doradcze. Coraz rzadziej obserwujemy inwestowanie w projekty, które nie były poprzedzone szczegółową analizą preferencji potencjalnych nabywców. Nie oznacza to, że takie projekty się nie zdarzają. Jednak brak podstawowej wiedzy znajduje przełożenie w długotrwałym procesie sprzedaży lub obniżeniem ceny ofert wobec braku zainteresowania.

Architektura zieleni nadal jest piętą achillesową rodzimych inwestycji

Obecnie deweloperzy bardziej wsłuchują się w sygnały docierające z rynku. Szybciej reagują na zmiany trendów zakupowych potencjalnych nabywców. Jako sztandarowy przykład można wskazać zmianę średniego metrażu oddawanego do użytku mieszkania. Jeszcze kilka lat temu standardem wśród mieszkań dwupokojowych były lokale o powierzchni 50 m kw. Obecnie, wraz ze wzrostem zapotrzebowania na funkcjonalne, niewielkie mieszkania trzypokojowe deweloperzy poddali korekcie przygotowane projekty, aby zadośćuczynić gustom klientów poszukującym trzech pokoi w metrażu nie większym niż 60 m kw. Podobnie wygląda kwestia rozkładu poszczególnych pomieszczeń. Wydaje się, że w segmencie popularnych mieszkań dwu i trzypokojowych ustaje powoli moda na otwieranie kuchni na salon. Nowe projekty deweloperów posiadają coraz więcej rozwiązań z zamkniętą kuchnią lub pozostawiają tą kwestię do rozwiązania potencjalnym klientom zainteresowanym zakupem.

Jeżeli możemy postawić tezę, że deweloperzy częściej niż dotychczas liczą się z gustami i upodobaniami klientów, to są pewne obszary, w których jeszcze dość trudno o zrozumienie. Pierwszy to miejsca postojowe. Zazwyczaj kalkulacja liczby miejsc parkingowych wynika w prostej linii z parametrów narzuconych przez odpowiednie przepisy. Jednak chyba rzadko które osiedle może pochwalić się nadmiarem miejsc do parkowania. Standardem stają się dwa samochody w rodzinie – gdy miejsc w garażowych brakuje, trzeba parkować na uliczkach osiedlowych lub parkingach poza osiedlem. Wciąż brakuje deweloperów, którzy oferowaliby możliwość zakupu więcej niż jednego miejsca. Drugą kwestią jest zagospodarowanie terenów zielonych osiedla i stworzenie przyjaznej mieszkańcom infrastruktury. Choć wielu deweloperów zaczyna dostrzegać rolę architektury zieleni, to nadal bolączką wielu osiedli jest bezlitosne wykorzystywanie niemal każdego m kw. zapominając choćby o placu zabaw, ławeczce, czy innych elementach czyniących przestrzeń bardziej przyjazną. A czasem tak niewiele potrzeba, by wszystkim mieszkało się miło i sympatycznie.

Michał Kosiedowski, Marcin Jańczuk

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Odwieczny dylemat sprzedających: jak wycenić mieszkanie?

Jednym z podstawowych problemów osób wystawiających swoje mieszkanie do sprzedaży jest określenie wysokości ceny ofertowej.

Przy wycenie własnego mieszkania powinniśmy wystrzegać się kilku błędów. Pierwsze kroki osoby zainteresowanej sprzedażą mieszkania są kierowane do portali oferujących ogłoszenia sprzedaży nieruchomości. Wizyta rozpoznawcza na portalu z pewnością zakończy się bardzo optymistycznie i pozwoli na ukształtowanie opinii o wysokich cenach i możliwości dobrej sprzedaży. Zawsze istnieje nieodparta pokusa, by wystawiona cena ofertowa mieszkania kształtowała się w granicach wartości podawanych w ogłoszenia internetowych plus kilka-kilkanaście tysięcy złotych na ew. negocjacje. Dzięki takiemu manewrowi można zaprzepaścić realną możliwość sprzedaży mieszkania. Należy pamiętać, że większość ofert znajdujących się w serwisach ogłoszeniowych jest promowanych przez agencje nieruchomości. Cena może więc zawierać prowizję pośrednika. Z pewnością zawiera też pewien margines negocjacji (nawet 5 proc. ceny). Widzimy więc, że wystawiając naszą ofertę z dodatkową „górką” nie ma co liczyć na zainteresowanie potencjalnych nabywców. Cena może niewiele odbiegać od cen podobnych ofert, ale z pewnością różnica pomiędzy nią a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi w okolicy będzie duża.

Nie poleca się również opierania kalkulacji ceny ofertowej na informacjach o transakcjach zasięgniętych od rodziny, czy znajomych. Koloryzowanie rzeczywiście osiągniętej ceny są nagminne, więc wskazówki mogą również okazać się nietrafne.

Niestety sprzedający nieruchomość nie ma zbyt wielu możliwości porównania cen transakcyjnych. W samodzielnej kalkulacji ceny pomagają tabele transakcyjne dostępne w niektórych portalach internetowych i dodatkach nieruchomościowych do codziennej prasy. Z reguły takie informacje są dostarczane prze działających na lokalnych rynkach pośredników (bądź stowarzyszenia pośredników) i oprócz podstawowych parametrów mieszkania zawierają informację o jego stanie technicznym, a czasem nawet liczbie dni w sprzedaży. Szczególnie ta ostatnia informacja może być bardzo istotna dla sprzedającego. Pamiętając, że mieszkanie nie jest produktem jednorodnym, każdorazowo należy uwzględnić w wycenie całą masę czynników wpływających na cenę. Nawet w jednym budynku różnice w cenie mieszkania mogą sięgać 20 proc.

Korzystając z usług pośrednika warto zapytać o możliwość przygotowania podstawowej wyceny mieszkania w oparciu o przeprowadzone w biurze nieruchomości w ostatnim czasie transakcje. Nie powinno być z tym problemu, tym bardziej, że wiele biur systematycznie zbiera ceny transakcyjne lub posiada skrypty pozwalające określić przybliżoną cenę nieruchomości. Dla doświadczonego pośrednika działającego na lokalnym rynku, jedna wizyta w mieszkaniu pozwala na zaproponowanie przedziału ceny ofertowej. Szczególnie dociekliwym klientom pozostaje zamówienie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Kalkulacja ceny powinna być poprzedzona analizą sytuacji, w jakiej się znajdujemy. Inaczej należy podchodzić do tej czynności w sytuacji potrzeby szybkiej sprzedaży, inaczej zaś, jeśli priorytetem jest uzyskanie możliwie najwyższej ceny. Jednak od tej, z pozoru prostej czynności, zależy późniejszy sukces w sprzedaży.

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

W Metrohouse zrobiliśmy aktualizację dostępności mieszkań z rynku wtórnego w ramach Rodziny na Swoim.

Okazuje się, że w kilku miastach odnotowujemy mniejszy niż dotychczas odsetek mieszkań kwalifikujących się  do programu dopłat. Poniekąd jest to sygnał, że spadki cen mieszkań nie wszędzie są tak istotne, a z drugiej strony to kolejny dowód na to, że oferta na rynku jest coraz bardziej "przebrana". Większość poszukujących chce nabyć dwupokojowe mieszkanie, w cenie, w zależności od miasta, do 300 - 400 tys. zł. Oferta w tym przedziale jest coraz uboższa, a znalezienie takiego mieszkania, które spełniać będzie kryteria RNS zapewne trudniejsze niż przed wakacjami.

Nadal są miasta, gdzie wybór jest niemal nieograniczony (Bydgoszcz, Gorzów Wielkopolski), ale z drugiej strony mamy Kraków, gdzie chętni do skorzystania z programu dopłat są w beznadziejnej sytuacji.

Poniżej wykres i krótkie omówienie.

• III kwartał przyniósł zmianę wskaźnika przeliczeniowego dla Gdańska. W rezultacie 30% mieszkań dostępnych na gdańskim rynku kwalifikuje się do programu. To największy wzrost dostępności spośród analizowanych miast (aż o 22 punkty procentowe).
• Spośród osiemnastu badanych miast w siedmiu odnotowano wzrost dostępności mieszkań, a w ośmiu nastąpił spadek. W Warszawie, Lublinie i Bydgoszczy dostępność mieszkań utrzymuje się na niezmienionym poziomie.
• Poza wspomnianym powyżej Gdańskiem, największy wzrost dostępności mieszkań w ramach RnS miał miejsce w Kielcach (wzrost o 10 punktów procentowych) oraz we Wrocławiu i Olsztynie (wzrost po 5 punktów procentowych).
• W Poznaniu odnotowuje się najwyższy spadek w dostępności mieszkań spełniających kryteria dopłat RnS (o 10 punktów procentowych), w Katowicach i Szczecinie spadki są również znaczące (po 8 punktów procentowych). Obniżenie dostępności mieszkań w Toruniu o 6 punktów procentowych spowodował spadek tego miasta z fotela lidera.
• Największy wybór ofert spełniających kryteria programu Rodzina na Swoim oferuje wtórny rynek mieszkań w Gorzowie Wielkopolskim i Bydgoszczy. W tych miastach 86% oferty mieszkań używanych kwalifikuje się do dopłat.
• Tradycyjnie w Krakowie obserwujemy najniższy spośród analizowanych miast odsetek mieszkań, których zakup umożliwia starania o dopłaty do odsetek kredytu. Dodatkowo podaż takich mieszkań zmniejszyła się 1 pkt. procentowy, co powoduje, że zaledwie co 14 mieszkanie spełnia kryteria programu.
• Nadal wśród analizowanych miast utrzymuje się dwubiegunowy podział na lokalizacje, gdzie dostępność mieszkań w ramach programu Rodzina na Swoim jest wysoka i grupę miast o słabej i umiarkowanej dostępności (np. Kraków, Warszawa, Lublin).
   

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Cała branża z utęsknieniem oczekuje na ożywienie na rynku  nieruchomości, który dość boleśnie odczuł skutki zaostrzenia polityki kredytowej banków. Nastroje deweloperów polepszyły pierwsze w tym roku targi mieszkań zorganizowane na Torwarze przez Nowy Adres. Okazało się, że chętnych do obejrzenia oferty deweloperów i biur nieruchomości było tak wielu, że tworzyły się długie kolejki do kas, a na prelekcje zaproszonych specjalistów donoszono w trybie awaryjnym krzesła. Chyba nawet najwięksi optymiści nie przewidywali aż takiej frekwencji.

Nasuwają się pytania – czy to pierwsza oznaka ożywienia na rynku mieszkań?  Dlaczego w sytuacji, kiedy słowo „kryzys” odmieniane jest przez wszystkie przypadki, potencjalne zainteresowanie zakupem mieszkań utrzymuje się na tak wysokim poziomie? Przyczyną tak dużego zainteresowania ofertą mieszkaniową jest właśnie utrzymujący się zastój na rynku, który spowodował, że deweloperzy są skłonni do coraz większych ustępstw cenowych, a na rynku wtórnym pojawiają się tzw. okazje, o które było tak trudno podczas boomu na rynku nieruchomości. Obecny stan rynku można zawrzeć w jednym słowie „wyprzedaż”. Za kwotę ok. 220-230 tys. zł można już kupić w Warszawie dwupokojowe mieszkanie (Białołęka, Targówek) dodatkowo dostając wsparcie w spłacie kredytu w ramach programu Rodzina na swoim. Nadeszły więc dobre czasy dla nabywców mieszkań.

Odwiedzający targi najczęściej poszukiwali mieszkań z najniższego segmentu cenowego – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jednocześnie próbowali znaleźć satysfakcjonującą ofertę sfinansowania zakupu za pomocą kredytu. Najbardziej atrakcyjną opcją jest kredyt z rządowymi dopłatami, jednak wyłączenie z programu singli znacznie zawęża grupę potencjalnych zainteresowanych. Szum medialny wokół rządowego programu dopłat do kredytów sprawił, że hasło „Rodzina na swoim” było wszechobecne na niemal każdym stoisku wystawców zwiększając wyraźnie zainteresowanie ofertą.

Wśród zainteresowanych zakupem mieszkania widać jednak pewną dozę niepewności. Z jednej strony mają szeroki wybór ofert i spadające ceny, z drugiej strony obawy, czy to ten moment, w którym warto dokonać zakupu. Nikt nie przewidział kryzysu w branży i nikt nie potrafi z pełnym przekonaniem wyznaczyć prognoz dla rynku nieruchomości. Jedno jest pewne – tak tanio już dawno nie było.

Komentarz dla GP, 20.02.2009 r.