Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Gdyby przeprowadzić ankietę na temat najskuteczniejszych form zainteresowania klientów zakupami mieszkaniowymi na rynku pierwotnym to z pewnością najbardziej pożądane byłyby… rabaty cenowe. Mało kto w obecnych czasach przywiązuje wagę do dodatków serwowanych przez deweloperów – takich jak sprzęt AGD, projekt aranżacji, czy zagraniczna wycieczka. Zresztą raczej niewyobrażalne jest, by dla takiego detalu ktoś mógłby podjąć tak daleko idącą w skutkach decyzję jaką jest zakup mieszkania.

fot. sxc.hu

W kontekście coraz ostrzejszej polityki banków względem potencjalnych kredytobiorców to co przemawia do wyobraźni klientów to właśnie cena. Niższa cena m kw. to nie tylko możliwość zakupu większego niż planowano mieszkania, możliwość skorzystania (jeszcze) z programu dofinansowania do kredytu – Rodzina na swoim, ale najczęściej po prostu jedyna możliwość zakupu swojego pierwszego M.

Deweloperzy, którzy odczuwają spowolnienie sprzedaży projektów coraz częściej zamiast oferować klientom niespecjalnie atrakcyjne dodatki do zakupu, decydują się na radykalne kroki. Obniżki cen, promocje cenowe, rabaty. Obserwując rynek deweloperski spotykamy się z różnymi sposobami na korygowanie cen katalogowych. Jedni deweloperzy idą na całość obcinając z dnia na dzień ceny ofertowe nawet o tak znaczne kwoty jak 200 tysięcy złotych (tak, tak to nie pomyłka  tylko „akcja promocyjna” jednego z deweloperów realizujących osiedle segmentów). Inni dawkują emocje i nie rezygnują tak szybko z zakładanych zysków przeznaczając do promocji koszyk mieszkań, który z jakichś przyczyn może sprawiać trudności w kolejnych etapach sprzedaży. Dla poszukiwaczy takich nieruchomości (a zazwyczaj chodzi o mieszkania o powierzchni przekraczającej 80 m kw.) to istne eldorado. Już dziś w Warszawie można kupić penthouse o całkiem przyzwoitym rozkładzie za niewiele ponad 5 tys. zł za m kw. Oczywiście nie można w tym przypadku mówić o prestiżowej lokalizacji, ale dla osób które marzą o takim mieszkaniu, a dotychczas nie mogły sobie na to pozwolić otwierają się całkiem nowe możliwości. Nie każdy ma przecież zagwarantowany wjazd windą bezpośrednio do własnego lokalu i basen w zasięgu ręki.

Jeszcze inną formą proponowania rabatów są obniżki towarzyszące targom mieszkaniowym (wielu deweloperów przygotowuje na imprezy targowe specjalne cenniki), czy też otwarte drzwi inwestycji podczas których można liczyć na specjalne ceny. Są też deweloperzy, którzy otwarcie nie komunikują promocji. Nie oznacza to, że nie są otwarci na negocjacje. Klient, który jest poważnie zainteresowany zakupem mieszkania może zazwyczaj wynegocjować korzystne warunki. Jakie? To zależy od dewelopera i rodzaju mieszkania. Nawet w okresie osłabienia koniunktury na rynku trudno oczekiwać satysfakcjonujących rabatów na mieszkania dwupokojowe do 40-50 m kw. Takie lokale sprzedają się w każdych warunkach. Jednak im większy metraż mieszkania możemy liczyć na różnego rodzaju rabaty – raz może to być dodatkowe miejsce postojowe w cenie, innym razem ogródek, a czasem po prostu rabat kwotowy.

Deweloperom zależy szczególnie na sprzedaży tzw. resztówek, czyli pojedynczych lokali, które do tej pory nie zyskały w oczach kupujących na tyle, by któryś z nich zdecydował się na zakup. Mogą to być mieszkania z gorszym rozkładem (2 pokoje na 70 m kw.), słabiej nasłonecznione, z mało atrakcyjnym widokiem z okien. Deweloperzy zdają sobie sprawę z faktu, że mieszkania w jednym budynku  charakteryzują się różnym stopniem atrakcyjności, i zdarza się, że tylko po to by zamknąć w końcu inwestycję (przecież utrzymanie biura sprzedaży i promocja ofert też kosztuje) idą na większe ustępstwa niż wobec wcześniej sprzedanych mieszkań. Więc o ile znajdziemy sposób, by mankamenty lokalu zmienić w jego zalety, pojawia się szansa, by kupić nowe mieszkanie w całkiem dobrej cenie. Nie wszyscy poszukują przecież mieszkań z ekspozycją okien na południowy zachód i widokiem na park.

Komentarz dla Gazety Finansowej
Oferty mieszkań z rynku pierwotnego znajdziesz na www.salondewelopera.pl

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

No i zaczęło się to, czego już od pewnego czasu można się było spodziewać. Po wielomiesięcznych doniesieniach o stabilizacji cen na rynku mieszkań nadszedł moment kiedy coraz silniej ogłasza się spadki. I to wcale nie „z pewną taka nieśmiałością”, ale z pełnym przekonaniem i przywołując ceny sprzed kilku lat, z okresu, kiedy wszyscy wierzyli jeszcze w to, że inwestowanie w nieruchomości to jedyna słuszna forma lokowania oszczędności.

O ile ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego wyraźnie spadają, to już obserwując setki transakcji każdego miesiąca nie widać zbytnio, aby w tym roku doszło do szczególnej przeceny. Może za wyjątkiem Łodzi. Faktem jest jednak, że pojawia się coraz więcej okazyjnych transakcji, które jeszcze dwa lata temu byłyby nie do pomyślenia.

Sprzedający mieszkania musieli zmienić postawę, widząc, że dotychczasowe nastawienie do rynku skutkuje wydłużającym się czasem sprzedaży i brakiem jakichkolwiek realnych szans na transakcję. Obniżanie  się cen ofertowych jest więc naturalnym następstwem „urealniania” obecnych cen transakcyjnych, a mówiąc inaczej – dostosowywania ich do portfela (zdolności kredytowej) przeciętnego nabywcy.

Kliknij w logo, aby posłuchać wywiadu o mieszkaniach w radiowej Czwórce

Obniżanie się cen ofertowych to cały proces, który  postępuje w różnym tempie na lokalnych rynkach. W Gdyni różnice pomiędzy cenami ofertowymi a nawiązywanymi transakcjami to nadal kilkanaście procent. Po drugiej stronie mamy Poznań, gdzie różnice te wynoszą nieco ponad 2 proc. Coraz większą popularnością cieszy się wielka płyta, w niektórych miastach przekraczając nawet 50 proc. obrotu transakcyjnego. (Odsyłam na stronę Metrohouse, gdzie jest krótkie opracowanie na ten temat.)  

Fakt, że poszukujemy i nabywamy coraz więcej mieszkań o niższym standardzie odbije się w najbliższych miesiącach na średnich cenach transakcyjnych. Jeżeli dodamy do tego, że Rodzina na swoim na rynku wtórnym umarła śmiercią naturalną (jeszcze przed śmiercią samego programu), co ogranicza popyt w tym segmencie rynku, a i o kredyt na mieszkanie coraz trudniej, to sprzedaż mieszkania po dzisiejszych stawkach stanie się coraz mniej realna.
 

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Ostatni raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera przynosi naprawdę ciekawe wyliczenia. Jeżeli analizujemy wahania cen transakcyjnych na rynku używanych mieszkań widzimy, że w większości obserwowanych miast ceny spadają. Nie są to spadki znaczące, ale statystyka jest nieubłagana i korektę widać gołym okiem.  Natomiast jeśli porównamy ostatni kwartał 2010 r. z drugim kwartałem br. zauważamy zupełnie inną sytuację. Oprócz Łodzi, gdzie ceny nieubłaganie pikują, w pozostałych sześciu analizowanych miastach pojawiły się wzrosty cen – od 1,1 proc. we Wrocławiu do nawet 4,5 proc. w Gdańsku. Czy to oznacza, że rynek mieszkań używanych zyskuje nowy blask o oczach nabywających mieszkania? Niestety nie, a winy należy upatrywać w szeroko analizowanej na wszelkie sposoby Rodzinie na swoim.

To ostatnie chwile, by wybrać używane mieszkanie spełniające wymogi RNS.

Pierwsze pogłoski o tym, że z dopłat mogą być wyłączone mieszkania z rynku wtórnego pojawiły się już na przełomie roku. Wtedy zaczęła się pierwsza fala wzmożonych poszukiwań mieszkań, których nabycie jeszcze będzie dawać prawo do dopłat. W międzyczasie pojawiały się propozycje kolejnych zmian, aż do obecnego stanu, kiedy rynek wtórny nadal będzie objęty dopłatami do końca trwania programu (grudzień 2012 r.). jednak przy niższym wskaźniku przeliczeniowym, który z 1,4 spadł do 0,8. W praktyce oznacza to śmierć programu, bo limity cenowe spadają do poziomów, przy których na rynku wtórnym w większości miast ciężko jest znaleźć jakiekolwiek oferty sprzedaży. Całe zamieszanie i medialna burza wobec zmian w RNS wpłynęły na wzrost transakcji na rynku wtórnym i wniosków o kredyt z dopłatą.

Napędzenie koniunktury na mieszkania spełniające wymogi RNS spowodowało z kolei usztywnienie się sprzedających w negocjacjach. Upusty powinny być wyższe niż np. obserwowane 2,4 proc. w Warszawie, ale nie są. W rezultacie w ostatnim półroczu trudno mówić o spadku średniej ceny transakcyjnej sprzedawanego mieszkania, bo w koszyku transakcji przeważają mieszkania nabywane w ramach RNS.

Żarty z Rodziną na Swoim się skończyły – wychodzi na to, że to naprawdę ostatni dzwonek, aby kupić używane mieszkanie z rządowym wsparciem i ostatni dzwonek dla sprzedających, aby uzyskać za lokal przyzwoitą cenę.

Zobacz raport Polski Rynek Mieszkaniowy Lipiec 2011 - kliknij

 Oceń wpis  oddane głosy: 2 / 0

Wielu deweloperów szczególnie skrupulatnie dba o to, by na stronach internetowych pominąć informację o cenie mieszkań i domów w prowadzonych inwestycjach. O ile takie podejście ma zazwyczaj zniechęcić konkurencję do zbyt szczegółowej analizy sąsiednich inwestycji, to utrudnia to życie klientom poszukującym informacji o aktualnych cenach nieruchomości. To samo dzieje się na rynku sprzedaży aut. Mamy tu do czynienia z sytuacją (dla mnie niezrozumiałą), kiedy sprzedawca samochodu wywiesza na nim tabliczkę z napisem „Do sprzedania” i litanią opisującą właściwości auta, a w miejscu przeznaczonym na cenę wpisuje „Do uzgodnienia”. Z reguły nikomu nie chce się wykonywać dodatkowych telefonów do właściciela, co burzy zamierzenia właściciela samochodu.

Ceny mieszkań są z niewiadomych względów pilnie strzeżoną tajemnicą.

Można zrozumieć deweloperów działających na rynku domów, gdzie częściami składowymi ceny jest działka, a ta z kolei ma różną powierzchnię w zależności o tego, czy kupujemy np. segment środkowy, czy skrajny, a niby podobne domy różnią się czasem wieloma niuansami architektonicznymi. Tu przeważają względy praktyczne. Zbyt wiele tłumaczenia, cyferek. Niektórzy deweloperzy jednak potrafią przedstawić to w jasnej, zrozumiałej formie. Ale mieszkania? Dochodzi czasem do tego, że aby zdobyć pilnie strzeżoną informację o cenie należy udać się do biura sprzedaży, gdzie handlowiec po zaparzeniu nam kawy i wyrecytowaniu kilku formułek sprzedażowych w końcu wyjawi gwóźdź programu. Zastanawia mnie czasem jak mogą reagować klienci, którzy nieświadomie trafiają do biura i po raz pierwszy otrzymują informację o cenie. Czy przyjmują ją na spokojnie? Czy może zaskakują sprzedawcę okrzykiem dezaprobaty i odkręcając się na pięcie wychodzą. Tak czy inaczej brak informacji o cenie na stronie internetowej dewelopera ma zazwyczaj efekt odwrotny od zamierzonego.
 

 Oceń wpis  oddane głosy: 2 / 0

Ceny ofertowe często nijak się mają do notowanych cen transakcyjnych.

Sieć biur nieruchomości Metrohouse i portal Oferty.net w oparciu o taką samą metodologię przygotowały zestawienie średnich cen m kw. w poszczególnych dzielnicach Warszawy. Z jedną różnicą. Metrohouse posłużyło się w opracowaniu cenami z transakcji przeprowadzonych przez doradców agencji, a Oferty.net cenami ofertowymi zgłaszanymi przez agencje nieruchomości i indywidualnych sprzedających.

Celem porównania było wykazanie różnic w kształtowaniu się aktualnych cen transakcyjnych w poszczególnych dzielnicach Warszawy w porównaniu z oczekiwaniami sprzedających mieszkania. Rezultaty badań pokazują, że w ramach poszczególnych dzielnic istnieją duże dysproporcje pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi. W każdej z analizowanych dzielnic mediana m kw. sprzedanych przez Metrohouse lokali jest niższa od 1 proc. do nawet 19 proc. od cen ofertowych odnotowanych w analogicznym czasie przez portal Oferty.net. W siedmiu dzielnicach cena transakcyjna jest niższa od ofertowej o więcej niż 10 proc.

Najmniejsze różnice pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi dotyczą dzielnic: Włochy, Białołęka, Wilanów, Rembertów, Wola i Bielany. Tam nie przekracza ona czterech procent. Różnice te mieszczą się w wartościach tzw. marginesu negocjacyjnego, który analizujemy cyklicznie w ramach Barometru Metrohouse. Na tle przedstawionych dzielnic szczególnym zaskoczeniem jest Białołęka. Duża podaż mieszkań w tym rejonie, w połączeniu z umiarkowanym zainteresowaniem zakupami w tej dzielnicy powinna mieć większe znaczenie dla kształtowania się średniej ceny transakcyjnej.

Okazuje się, że w większości analizowanych dzielnic różnica w cenie metra kwadratowego pomiędzy przeprowadzonymi transakcjami a wartościami obliczonymi na podstawie danych z portalu ogłoszeniowego sięga więcej niż 10 proc. Dzielnicami rekordzistami są Ursynów (18 proc.) i Śródmieście (19 proc.).

Różnice w cenach mają swoje drugie dno

Porównywanie różnic pomiędzy cenami transakcyjnymi a cenami ofertowymi ma dwojaki aspekt. Po pierwsze pozwala uświadomić potencjalnym nabywcom mieszkań, że ceny ofertowe mieszkań są jedynie odzwierciedleniem pewnych postaw życzeniowych sprzedających. Podlegają negocjacjom:  ulegają zwykle obniżce wprost proporcjonalnie do długości czasu ekspozycji oferty.

O ile statystyki przygotowane przez portal Oferty.net na Ursynowie pokazują średnią cenę powyżej 9 tys. zł za m kw., to już przeprowadzone transakcje wskazują, że średnia cena m kw. w przeprowadzonych transakcjach wyniosła mniej niż 8 tys. zł. Tak duża różnica w cenach pokazuje, że nabywcy w tej dzielnicy są skłonni kupować nieruchomości raczej z niższej półki cenowej. Cena metra kwadratowego podawana przez portal jest medianą dla zbioru wszystkich cen mieszkań z dzielnicy. Natomiast ceny transakcyjne są oparte na wyselekcjonowanych ofertach, które stały się przedmiotem transakcji, pokazują więc realne możliwości nabywcze klienta poszukującego mieszkania w danym rejonie.  Jak wiadomo, ceny transakcyjne pokazują sferę popytową, ofertowe zaś podażową.

Z zestawienia widać, że istotne różnice w cenach ofertowych i transakcyjnych dotyczą dzielnic, które znajdują się w czołówce stawki za m kw., jak i lokalizacje z najniższymi cenami. Jednak w przypadku takich dzielnic jak Targówek (11 proc.), czy Praga Północ (14 proc.) znaczące różnice świadczą o potrzebie finalizacji transakcji w oparciu o oferty z dolnej półki cenowej. Klienci trafiają do tych dzielnic w poszukiwaniu najniższych cen w Warszawie. Z drugiej strony duże różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na Mokotowie, Ursynowie, czy w Śródmieściu w większości przypadków wynikają z nadmiernego przekonania sprzedających o realnej cenie mieszkania, która nie ma logicznego uzasadnienia w realnej wartości nieruchomości. Dobra lokalizacja to wiele, ale istnieje też cała gama innych czynników cenotwórczych.

 Oceń wpis  oddane głosy: 2 / 0

Na warszawskim rynku nieruchomości nadal obserwujemy stabilizację cen. Choć raporty pokazują nieznaczne wahania cen ofertowych w poszczególnych dzielnicach w granicach +/- 1-2 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału, są to niewiele mówiące dane. Na ich podstawie nie można wnioskować, na ile trwała może być obecna stabilizacja. Pojawiające się w niektórych dzielnicach (np. w Wilanowie) minimalne wzrosty cen ofertowych są pochodną obecnej struktury podażowej mieszkań i nie są raczej prognostykiem przełamania obecnego trendu. Podczas, gdy jeszcze do niedawna mieliśmy na rynku przewagę mieszkań w stanie deweloperskim (często pokłosie inwestycji), to obecnie mieszkania na rynku wtórnym charakteryzują się wyższym standardem. W przeciwieństwie do sytuacji sprzed dwóch-trzech lat obecna substancja mieszkaniowa nie jest zdominowana przez mieszkania w standardzie deweloperskim.

W pierwszym kwartale mediana cena m kw. w transakcjach Metrohouse na rynku wtórnym wyniosła 7 700 zł, a II kwartał pokazuje wzrost mediany o 160 zł. Aby zrozumieć dość niespodziewany wzrost mediany ceny m kw. należy przeanalizować dokonane przez pośredników transakcje. Pierwszy kwartał charakteryzował się dość wysokim średnim metrażem  nabywanego mieszkania (60 m kw.), w drugim kwartale wzrosła zaś liczba transakcji mieszkań z popularnego segmentu. Średnie sprzedane mieszkanie miało 52 m kw., co przyniosło wzrost ceny m kw. w obserwowanym okresie. Na zwiększenie ceny miał też udział dość duży udział w transakcjach mieszkań jednopokojowych, które tradycyjnie charakteryzują się proporcjonalnie wyższą ceną za m kw.

Okres wakacyjny nie przynosi istotnych zmian na stołecznym rynku wtórnym mieszkań. Znamienna jest jednak duża aktywność kupujących, co może być związane m.in. z planami wyłączenia mieszkań z rynku wtórnego z dofinansowania w ramach programu Rodzina na swoim.

 Oceń wpis  oddane głosy: 2 / 0

Przepływająca dwukrotnie przez Warszawę fala powodziowa zmusiła kupujących do wzięcia pod uwagę jeszcze jednego, ważnego czynnika zakupowego. Teraz do serii pytań dołączanych pośrednikowi lub właścicielowi mieszkania dopisują kwestie dotyczące niebezpieczeństw związanych z bliskością zbiorników wodnych. Kupujący dmuchają na zimne. Przykład leniwie płynącej w Piasecznie rzeki o wdzięcznej nazwie Perełka, która dała się we znaki mieszkańcom okolicznych osiedli, pokazuje, że właściwie nie należy lekceważyć żadnego cieku wodnego. Tym bardziej teraz, kiedy anomalia pogodowe zdarzają się coraz częściej.

Ostatnia powódź może mieć wpływ na ceny nieruchomości na terenach zalewowych

Oferenci wystawiający swoje mieszkania i domy w rejonach oznaczonych na mapach urzędu miasta jako zalewowe przeżywają ciężkie chwile. W ofertach przestają eksponować bliskość do jeziora, czy rzeki. Nie można powiedzieć o znaczącym spadku zainteresowania zakupem nieruchomości w Wawrze, Wilanowie, czy Białołęce, jednakże kupujący podchodzą do niektórych rejonów z większą ostrożnością. Pomijając pojedyncze wyjątki, na razie nie zauważa się istotnych korekt cen wystawionych do sprzedaży nieruchomości. Takowe być może pojawią się dopiero po bezskutecznej ekspozycji oferty przez kolejne miesiące.

Można przewidywać, że w kolejnych kilku-kilkunastu miesiącach temat związany z powodzią będzie obecny przy wyborze nieruchomości do zakupu. Później z pewnością kwestie te będą marginalizowane. Aż do następnych sytuacji kryzysowych…

Zapraszam do wzięcia udziału w ankiecie na temat terenów zalewowych na stronie www.metrohouse.pl

 Oceń wpis  oddane głosy: 2 / 0

W Metrohouse przeprowadzono wśród internautów ankietę na temat możliwości negocjacji ceny mieszkania. Wyniki wskazują, że sprzedający powinni przygotować się na długie rozmowy o ostatecznej cenie sprzedaży.

Wyniki ankiety
Internautów odwiedzających stronę www.metrohouse.pl zapytano: „Jak sądzisz, ile można wynegocjować przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?”. Wyniki wskazują, że ponad połowa (59%) biorących udział w badaniu internatów twierdzi, że obecnie możliwe jest wynegocjowanie ponad 10% ceny ofertowej mieszkania. Prawie co czwarty internauta (24%) uważa, że granica możliwych negocjacji zawarta jest w przedziale 5-10% ceny ofertowej. 17% internautów twierdzi, że obecnie można wynegocjować nie więcej niż 5% ceny ofertowej mieszkania.

Większość internautów biorących udział w sondzie wyraża przekonanie o możliwości wynegocjowania kwot wyższych niż 10% ceny ofertowej nieruchomości. Jednak rzeczywistość pokazuje, że tak duży margines negocjacji jest możliwy w nielicznych przypadkach.

Rzeczywiste różnice między ceną ofertową a transakcyjną
Aby sprawdzić, czy rzeczywiście jest szansa na istotne negocjacje ceny mieszkania warto przyjrzeć się zawartym w tym roku transakcjom sprzedaży dokonanych za pośrednictwem brokerów Metrohouse. Wyniki analizy cen transakcyjnych pokazują, że w 60% transakcji kupującym udało się wynegocjować mniej niż 5% ceny ofertowej nieruchomości. 29% ogółu przeprowadzonych transakcji wskazuje na negocjacje cenowe w przedziale 5-10% ceny ofertowej. Najwyższe poziomy negocjacji (powyżej 10% różnicy między ceną ofertową a transakcyjną) odnotowano w 11% transakcji.