Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Boom na rynku nieruchomości wykształcił modę na produkcję raportów, analiz, statystyk, porównań i badań dotyczących rynku nieruchomości. Są one różnej jakości. Jedne mają dość dużą wartość poznawczą, dogłębnie analizując zagadnienie, podając choć nawet w sposób dość ogólny metodologię i określając próbę statystyczną. Inne, a tych jest więcej, przedstawiają zachwiany obraz rynku, który jawi się jako kraina wiecznej szczęśliwości i nieustannych wzrostów cen. Nie byłoby w tym temacie nic ciekawego, gdyby nie fakt, że przeciętni uczestnicy rynku, którzy obecnie są w trakcie poszukiwania mieszkania lub domu kreują swoje poglądy na temat rynku za pomocą tychże analiz.

Analizy i raporty opierające się częstokroć na cenach ofertowych mieszkań produkują masę statystyk, które w sumie znaczą niewiele. Co nam daje średnia arytmetyczna wyliczona na podstawie ogółu ofert z rynku wtórnego wystawionych do sprzedaży w okresie X? Ani nie bierze pod uwagę roku budowy mieszkania, ani jego standardu, a tym bardziej dodatkowego wyposażenia, garaży, itp. Czynnik lokalizacji jest szalenie istotny, lecz sporządzanie tylko na podstawie lokalizacji analiz średnich cen mieszkań nie jest miarodajne.

Bogata baza ofert ogłoszeniowych portali internetowych jest skarbem sama w sobie. Jednakże należy zwrócić uwagę, że publikowane tam oferty sprzedaży:

a) są cenami ofertowymi
b)w 90% są promowane przez biura nieruchomości.

Jakie ma to znaczenie dla obliczeń?

AD a) ceny ofertowe, jak sama nazwa wskazuje, są w większości przypadków cenami wyjściowymi, które na normalnie funkcjonującym rynku podlegają negocjacjom, rzadkie są przypadki, gdy cena jest tak doskonale skalkulowana, iż nabywca nie widzi powodów do starania się o obniżkę – tym bardziej w obecnych warunkach rynkowych. Problem polega na tym, że dokonując przeglądu danych nie jesteśmy w stanie powiedzieć, czy tzw. margines negocjacji wynosi 2 czy może 5%. W Metrohouse zdarzają sie transakcje, gdzie różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną wynosi  symboliczne tysiąc złotych, ale jest mi znany przypadek, że obniżka wyniosła prawie 30%! Ideałem byłoby pobieranie danych transakcyjnych, ale… no właśnie, pojawia się pytanie w jaki sposób je zdobyć. Dane te mogą mieć pośrednicy, rzeczoznawcy, ew. doradcy kredytowi. Tylko nie zawsze są to próbki reprezentatywne. 

AD b) część ofert jest obarczona dodatkowo kosztami prowizji dla biura, a to oznacza, że niektóre oferty posiadają balast w postaci 3% dodatku do ceny (lub nawet i 5% przy umowach na wyłączność).

Kolejną kwestią jest porównywanie do siebie krótkich np. miesięcznych okresów. Dostępne były raporty z których wynikało, że w pewnym mieście po serii niewielkich wzrostów cen mieszkań (liczonych miesiąc do miesiąca), nagle w jednym miesiącu średnia cena wzrosła np. o 9,2%. Cóż się takiego stało? Otóż odpowiedź jest banalna. Jeden z deweloperów wystawił do sprzedaży nową inwestycję o podwyższonym standardzie. Jednak, czy inne mieszkania wobec tego podrożały? Oczywiście nie. Jednak średnia wskazuje na duże wzrosty powodując ogólną panikę i kolejne pytania w stylu „Dokąd zmierza rynek nieruchomości?”.

Przygotowanie raportu z rynku mieszkaniowego (w szczególności raportu z rynku wtórnego) nie jest więc takie łatwe, jakby się mogło wydawać. Dobrze, że raporty powstają, a ich autorzy dochodzą do podobnych konkluzji, jednak warto, by przy każdej okazji zaznaczać, by dane w nich zawarte traktować czysto orientacyjnie, a nie jako rzeczywisty i niepodważalny obraz rynku nieruchomości.

 Oceń wpis  oddane głosy: 0 / 0

Rozmowa z Marcinem Jańczukiem, ekspertem firmy Metrohouse

RZ: Czy dom tak samo łatwo wynająć, jak mieszkanie?

Marcin Jańczuk: Rynek wynajmu domów nie jest tak płynny, jak w przypadku mieszkań, dlatego czas ekspozycji oferty na rynku jest zazwyczaj znacznie dłuższy.

O ile dłuższy?

Popyt na mieszkania do wynajęcia jest w tej chwili tak duży, że czasem lokal zostaje wynajęty w ciągu jednego dnia. Natomiast w przypadku domów na najemcę czeka się nawet kilka miesięcy. Transakcji tego typu jest stosunkowo niewiele. Dlatego żadne biuro nieruchomości nie ogranicza się tylko do wynajmu domów, bo trudno byłoby na tym wyjść na swoje. Mógłby pan podać przykład najszybszego wynajmu?

Są to zazwyczaj sytuacje, które nie zdarzają się zbyt często, np. gdy cudzoziemiec przyjeżdża do Warszawy i musi pilnie wynająć dla siebie mieszkanie lub dom. Bywa tak, że zainteresowani odbywają jednego dnia kilka spotkań, oglądają kilka nieruchomości i jeszcze tego samego lub następnego dnia decydują się na najem.

A jaki jest rekord oczekiwania na najemcę?

Sądzę, że każda agencja nieruchomości, która para się wynajmem domów, ma na koncie takie rekordy. To może być nawet więcej niż rok. Domy są budowane według różnych, czasem bardzo skomplikowanych projektów. Są znacznie bardziej zróżnicowane niż mieszkania. Dlatego są oferty, które spotykają się z dużym zainteresowaniem potencjalnego najemcy lub wręcz przeciwnie, klienci nie są w stanie nawet wyobrazić sobie, że mogliby zamieszkać w takim domu, choć ma on dobrą lokalizację, cenę najmu itp.

O jakiego typu domy chodzi?

Typu rezydencyjnego, o bardzo dużej powierzchni 450 – 600 mkw., położone na dużej działce, w wysokich cenach, które znacznie ograniczają grupę zainteresowanych klientów. Choć domów tego typu przeznaczonych na wynajem nie jest dużo, jeszcze węższa jest grupa potencjalnych najemców, do których możemy zaliczyć wysoki szczebel kierowniczy w korporacjach, czasem pracownicy ambasad i przedstawicielstw dyplomatycznych.

Ile kosztuje najem takich rezydencji?

Podam przykład. W naszej ofercie mamy do wynajęcia w Konstancinie, bardzo reprezentacyjny dom z 1999 roku, z dwoma garażami, o pow. 600 mkw., 11 pokojami, z domkiem dla gości w ogrodzie, położony na dużej, jak na warunki Konstancina, działce. Koszt miesięcznego wynajmu, to 22 tys. zł.

Czy cena jest do negocjacji, czy też właściciele takich rezydencji nawet nie chcą o tym słyszeć?

To zależy od czasu trwania umowy najmu. Im ten okres dłuższy, tym cena może być niższa. Przy przeznaczeniu mieszkaniowym powinien to być co najmniej rok, przy wynajmie instytucjonalnym – kilka lat, z reguły od trzech do pięciu.

A najtańsze oferty?

Takich trzeba szukać poza miastem, np. w okolicach Piaseczna, czy innych większych podwarszawskich miejscowości można wynająć dom za 3 – 4 tys. złotych. Mimo konkurencyjnych cen tego typu oferty nie są zbyt popularne wśród klientów.

Spotkał się pan z sytuacją, aby taki tani dom wynajęli studenci?

Gdyby dokonać szybkiej kalkulacji, to okazuje się, że mogłoby to być dla nich opłacalne, np. mamy w ofercie dom na Targówku – 150 mkw., w tym salon i cztery pokoje w cenie 4,5 tys. zł. Jeśli zamieszkałoby tam ośmiu studentów, to każdy z nich płaciłby nieco ponad 500 zł miesięcznie.

Obawiam się jednak, że trudno byłoby znaleźć właściciela, który zgodziłby się na to, w obawie przed ewentualnymi problemami z taką wesołą grupą młodych ludzi. Już w przypadku mieszkań bardzo często bywa tak, że trzeba namawiać wynajmującego, aby zgodził się na studentów, mając wcześniej niezbyt dobre doświadczenia. Jednak czasem względy ekonomiczne przeważają, a stereotyp studenta jako najemcy się zmienia. Oczywiście na lepsze. Zdarza się jednak, że domy są wynajmowane także na hotele robotnicze.

I tu nie ma obaw o dewastację?

Widocznie wynajmującym opłaca się to znacznie bardziej, niż wynajem np. studentom. Biorąc pod uwagę duże plany inwestycyjne w Polsce – popyt na tego typu usługi będzie coraz większy. Tym bardziej że hotele tego typu powstają w budynkach, które mają niewielkie szanse na typowy wynajem. Są to często domy z lat 60. XX w., budowane w przestarzałych technologiach, niezbyt dobrze zlokalizowane. Jednak przy tego typu wynajmie nie ma to znaczenia, ponieważ pracownicy są najczęściej dowożeni do miejsca pracy busami.

A jak wygląda popyt w przypadku klientów komercyjnych?

Klienci instytucjonalni coraz częściej zgłaszają zapotrzebowanie na wynajem domu. Chodzi o niewielkie firmy usługowe, wydawnictwa, kancelarie prawne i inne, np. lokalnie działające przedsiębiorstwa, które lokalizację w wolno stojącym budynku stawiają ponad obecnością w biurowcu w centrum miasta. W domach i willach często znajdują się także pracownie architektoniczne, a czasem nawet biura pośrednictwa. Te ostatnie rzadko jednak zajmują cały dom. Spotkałem się z przypadkiem, gdy dom wynajmowała duża firma reklamowa, jednak chciała utrzymać w powierzchniach domowy charakter. Był więc kominek, duża kuchnia z jadalnią, telewizor i duża sofa w salonie. Ważna jest także liczba miejsc parkingowych.

Na jakie cele są najczęściej poszukiwane ostatnio domy do wynajęcia?

Ostatnio dość często poszukiwane są domy, w których można urządzić prywatne przedszkole. Nieruchomości tego typu muszą spełniać restrykcyjne normy dla działalności oświatowej, dlatego znalezienie odpowiedniej oferty jest długie i żmudne.

Na czym polegają te restrykcyjne normy?

Dom musi być parterowy, mieć dwa wyjścia, w tym jedno np. na podwórko, odpowiednią wysokość pomieszczeń, które dodatkowo muszą być właściwie nasłonecznione. Wymagana jest też duża kuchnia. Bardzo często zdarza się tak, że sam dom spełnia wszystkie wymogi, ale ogródek już nie, bo jest za mały, a w przypadku kilku grup maluchów musi być odpowiednio dużo miejsca w ogrodzie. Czasem można wynająć teren od sąsiada.

Zna pan takie przypadki?

Spotkałem się z sytuacją, gdy osoba budująca dom brała pod uwagę wszystkie przepisy, aby mogło tam powstać przedszkole. Jednak sprawa upadła na skutek zbyt małego ogródka, którego wielkość pozwalała co najwyżej na to, aby mogły tam zaparkować dwa samochody.

Jakie domy cieszą się największym zainteresowaniem?

Zainteresowaniem cieszą się domy zbudowane według dobrych, nowoczesnych projektów – mieszkanie łatwo przekształcić w biuro. Dobrze, gdyby dom miał przynajmniej dwa miejsca w zamkniętym garażu lub co najmniej dwa miejsca parkingowe na terenie działki, a także taras i zagospodarowany ogród. W środku powinien być kominek. Nie bez znaczenia są koszty eksploatacji – poszukiwane są domy o stosunkowo niskich kosztach utrzymania. Firmy poszukujące domów do wynajęcia pytają o okablowanie strukturalne, Internet czy możliwości swobodnej aranżacji wnętrz na własne potrzeby.

Ludzie wolą wynajmować domy wolno stojące, bliźniaki czy segmenty?

Zdecydowanie domy wolno stojące. Segmenty mają z reguły bardzo małe działki i nie dają takiej prywatności, jak oddzielny budynek stojący w ogrodzie. Zresztą segmenty przez wiele osób nie są postrzegane jako typowy dom.

Jakie lokalizacje są najpopularniejsze?

Popularne są lokalizacje na południu Warszawy – Mokotów, Ursynów, Wilanów. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się oferty położone stosunkowo blisko linii metra. Poza stolicą, wynajem domów dotyczy bardziej klientów indywidualnych niż firm. W tym przypadku także większą popularnością charakteryzują się południowe przedmieścia Warszawy.

Rozmawiała Beata Kalinowska,
Rzeczpospolita, 15.09.2008 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Powoli kończą się wakacje, a wraz z nimi rozpoczyna się jeden z dwóch najbardziej aktywnych okresów na rynku mieszkań. W tym roku może być wyjątkowo gorący – szczególnie dla osób, które zdecydują się wystawić na rynek swoje mieszkanie. Ofert jest tyle, że poszukiwanie lokalu wiąże się z przeczesywaniem niekończącej się listy ogłoszeń i przyprawia o zawrót głowy. Kolejne miesiące również przyniosą wzmożoną podaż. Efekt już dziś jest łatwy do przewidzenia. Potencjalni sprzedający muszą uzbroić się w cierpliwość, bo czas sprzedaży mieszkania może kolejny raz się wydłużyć – tym bardziej, że oczekiwania cenowe właścicieli są nadal wysokie. Szybka sprzedaż w obecnych warunkach wiąże się ze znacznym zmodyfikowaniem swoich oczekiwań względem ceny mieszkania lub po prostu dobrej wyceny mieszkania na etapie jej wystawienia do sprzedaży.

Obronną ręką z całej tej sytuacji wychodzą właściciele mieszkań z najniższego segmentu cenowego. Popularne kawalerki i niewielkie mieszkania dwupokojowe nadal sprzedają się dość dobrze. Zainteresowanie niedużymi mieszkaniami jest tym większe, że deweloperzy w swoich ofertach z rzadka oferują nieduże powierzchnie do 40 m kw., których budowa jest bardziej kapitałochłonna niż mieszkań o większych powierzchniach. Rozwiązaniem pozostaje więc rynek wtórny, gdzie można znaleźć szeroki wybór tego typu mieszkań w niemal każdej lokalizacji. Skończył się jednak czas, by były one postrzegane jako produkt inwestycyjny. Dziś poszukujemy mieszkań wyłącznie na własne potrzeby. Transakcje inwestycyjne pojawiają się coraz rzadziej.

Komentarz dla Dziennika, 19.08.2008 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 1

Reklamy prasowe deweloperów. Na ogół podobne do siebie. Zwykle wizualizacja powstającego budynku, roześmiane facjaty członków rodzin uszczęśliwionych z zakupu, spacerowicze, dzieci, no i nieodłączny element – zieleń. Nawet, gdy do pobliskiego lasu jest 10 km, najbliższy park bardziej przypomina coś, co z definicją parku ma niewiele wspólnego, a rzeczka jest jedynie śmierdzącym kanałem, gdzie ostatnią rybę widziano jakoś tak w okolicach stanu wojennego.

Zielono musi być, a zieleń jak wiadomo uspokaja. Rzeczywiście spokój potrzebny jest wszystkim tym, którzy poszukują własnego M i przeglądają cenniki mieszkań. Aby dodatkowo ukoić nerwy nabywców deweloperzy prześcigają się w robieniu im niespodzianek. Tak, tak niespodzianek. W ten sposób nieodłącznym elementem reklam prasowych nowych inwestycji stają się bonusy, promocje i wszelkiego typu oferty specjalne. Właściwie w dobrym tonie jest zaproponować coś, czego jeszcze nie ma konkurencja. A o to coraz trudniej.

Deweloperzy z rzadka kuszą obniżką cen (albo też niezbyt często o tym otwarcie informują), jednak szczodrze obdarowują swoich nabywców różnego typu upominkami. W jednym tylko dodatku nieruchomościowym popularnej gazety zaobserwowałem, że kupując mieszkanie można stać się szczęśliwymi posiadaczami:

• zestawu kina domowego (nawet całkiem przyzwoite)
• mebli do kuchni (prezent bezdyskusyjnie trafiony!)
• wakacji w Hiszpanii (tylko pozazdrościć)
• przysłowiowego „garażu w cenie” (oby tylko nie był to chwyt marketingowy)
• samochodu osobowego - szkoda, że dopiero po losowaniu :(

Oczywiście wszystkie te dobra nie są darowane przez jednego dewelopera, ale przez poszczególnych inwestorów. Tak czy inaczej prezenty mogą być pierwszym etapem na drodze ku rzeczywistym rabatom i choć deweloperzy raczej unikają ich stosowania, to może niedługo meble do kuchni nie wystarczą, by zainteresować ofertą klientów.

 Oceń wpis  oddane głosy: 1 / 0

Marcin Zwierzchowski: Ile można w tej chwili zbić z ceny mieszkania na rynku wtórnym?

Marcin Jańczuk: Jeszcze 2-3 lata temu margines negocjacyjny sięgał 2-3 proc. Teraz negocjacje dochodzą do 10 proc., a nawet przekraczają ten poziom. To zależy od zdolności negocjacyjnych i typu  mieszkania. Więcej można utargować na dużych, nietypowych mieszkaniach, na które popyt jest dużo niższy.

Czyli średnie ceny podawane przez portale ogłoszeniowe to nie jest prawdziwy obraz rynku.

Nie należy się nimi sugerować, bo są to zazwyczaj ceny ofertowe. Są to średnie arytmetyczne i trudno tu mówić o rzeczywistym obrazie rynku. Różnią się one od rzeczywistych cen transakcyjnych, ale mimo to mogą być pomocne choćby dla dostrzeżenia różnic cenowych pomiędzy poszczególnymi dzielnicami czy segmentami rynku.

Ruch na rynku tej wiosny jest mniejszy niż rok temu?

Jest mniej transakcji, ale wraz ze wzrostem cen, łączna wartość transakcji jest większa. Wraz ze zmianą potencjału nabywczego części klientów, coraz częściej sprzedają się mieszkania powyżej 70 mkw, co przed kilkoma laty było rzadkością. Sprzedają się też mieszkania duże, powyżej 100 mkw. Klienci często pozbywają się też małych mieszkań zakupionych po cenach sprzed 6-7 lat. Zdążyli zarobić na wzroście wartości i teraz mogą sobie pozwolić na kolejny kredyt i kupno większego mieszkania.

Dochodzi do dużo mniejszej liczby transakcji?

To niewielki spadek, dla branży niezbyt odczuwalny, bo wartość tych transakcji jest dużo wyższa.

Dłużej się teraz sprzedaje mieszkanie?

Na pewno dłużej niż w 2005 i 2006 roku, gdy do każdego ustawiały się kolejki. Teraz niektóre mieszkania w bazach danych są nawet i po pół roku. Z różnych powodów. Często chodzi o źle skalkulowaną cenę, czasem o nieatrakcyjną ofertę. Ale nie ma powodów do niepokoju. Po prostu proces decyzyjny klienta jest dłuższy. Jest duża podaż na rynku i zwyczajnie jest w czym przebierać.

Będzie jeszcze więcej mieszkań na rynku wtórnym?

Już wiosna tego roku pokazała, że ofert w porównaniu do jesieni jest o jedną czwartą więcej. Kolejne miesiące pokażą, czy następni inwestorzy będą sprzedawać czy przeznaczać na wynajem lokale kupowane w czasie hossy. Moim zdaniem jesienią podaż się zwiększy, ale nie będą to ilości powodujące dodatkowe wydłużenie czasu sprzedaży.

Zwiększy się podaż, co zatem będzie z cenami?

Teraz mamy stabilizację z delikatnymi przesłankami korekty. Nie są to znaczące spadki. Korekty, po wzrostach cen rzędu 20-50 proc. rocznie, są zdrowym elementem rozwoju rynku. Korekty pojawiają się już od jesieni zeszłego roku. Nie widać ich wyraźnie po cenach ofertowych, ale po marginesie negocjacji.

Będzie można taniej kupować?

Pokaże to jesień. Wtedy właśnie rynek kupna i wynajmu jest szczególnie aktywny. Inwestorzy myślący ob.ecnie o sprzedaży być może wejdą w rynek wynajmu, który dynamicznie się rozwija. Jeżeli jednak większość mieszkań będących pokłosiem inwestycji trafi do sprzedaży, możliwości negocjacji jeszcze się zwiększą. A sprzedający dodatkowo obniżą swoje żądania cenowe.

rozmawiał Marcin Zwierzchowski

Rzeczpospolita, 12.06.2008 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 0 / 0

Wiosna, która miała ożywić rynek nieruchomości, nie przyniosła znaczących zmian. Dziś już nie dziwią oferty mieszkań, które od pół roku nie mogą znaleźć nabywcy - rozmowa z Marcinem Jańczukiem, dyrektorem ds. rozwoju w Polanowscy Nieruchomości.

Rz: Na początku roku analitycy prognozowali, że podwyżki stóp procentowych oraz zmniejszająca się zdolność kredytowa prowadzą do ograniczenia popytu na rynku nieruchomości. Czy wciąż tak jest?

Marcin Jańczuk: Z pewnością potencjalni nabywcy nieruchomości, prócz oswojenia się z widokiem wysokich cen, muszą również wziąć pod uwagę, iż coraz trudniej jest im zdobyć kredyt. Zainteresowani zakupem stanowią nadal dużą grupę, jednakże deklarowany popyt nie jest tożsamy z realnymi możliwościami zakupowymi. Na rynek pracy wchodzą kolejne pokolenia młodych ludzi, a statystyki urodzeń wskazują, że rodziny podejmują decyzję o powiększeniu. Tylko te dwa czynniki powodują, że popyt na rynku mieszkań nadal będzie wysoki, lecz jednocześnie skutecznie hamowany wysokimi cenami i brakiem odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej.

Czy czas sprzedaży mieszkań się wydłuża? Czy świadczy to o braku akceptacji obecnych cen, czy raczej przyszli nabywcy obserwują rynek, czekają na okazje, przeceny?

Czas pomiędzy zgłoszeniem oferty na rynek a podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży jest dość trudny do ustalenia. Często zdarza się, że oferta jest bezskutecznie eksponowana na rynku przez właściciela nieruchomości, po czym trafia do pośrednika. Jednakże z pewnością czas sprzedaży się wydłuża. Dziś nie dziwią już oferty mieszkań, które od pół roku nie mogą znaleźć nowego właściciela.

Powodów wydłużenia się czasu oczekiwania na sprzedaż jest wiele. Pierwszy to duża podaż oddziałująca spowalniająco na decyzje zakupowe. Skoro do wyboru mamy kilka nieruchomości tylko w jednym kwartale ulic, a każdemu właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży, to czemu nie wykorzystać tego faktu i nie próbować negocjować ze wszystkimi? Szybki wzrost cen doprowadził też do wycofania się z rynku osób zainteresowanych zakupem inwestycyjnym, co także istotnie wpływa na jego obecny kształt. Wielu z potencjalnych nabywców liczy też na zniżki, które ich zdaniem pojawią się w końcu po przedłużającym się okresie stagnacji.

Jak dużą konkurencją jest rynek wtórny dla deweloperów? Jak rywalizują z indywidualnymi sprzedającymi?

Deweloperzy po kilku latach idylli dopiero teraz mogą odczuć oddech konkurencji. Rynek wtórny jest istotnym zagrożeniem dla rynku pierwotnego, tym bardziej że proponuje nieruchomości w szerokiej gamie lokalizacji i – co najważniejsze – w większości wykończone i gotowe do zamieszkania.

Zagrożeniem dla deweloperów są też mieszkania będące pokłosiem zakupów spekulacyjnych. Na nabywców czeka wiele mieszkań w zakończonych inwestycjach, które można kupić od ręki, bez okresu kilkunastumiesięcznego oczekiwania. Deweloperzy, próbując przyciągnąć potencjalnych nabywców, proponują różnego typu promocje – garaż lub ogródek gratis, upusty cenowe przy ostatnich mieszkaniach w inwestycji, płatność podatku VAT za potencjalnego nabywcę itp. Jednak mimo znacznie niższej przedsprzedaży wciąż brakuje deweloperów, którzy wyraźnie zaznaczają możliwość negocjacji niższych cen.

Jakie są dziś różnice pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną? Na jakie upusty w finale można liczyć?

Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną powiększa się. Jeszcze rok temu tzw. margines negocjacji wynosił 3 – 4 procent, podczas gdy obecnie zdarzają się transakcje z ceną ostateczną niższą od ofertowej nawet o 10 procent. Jest to wynik dużej podaży oraz często nieumiejętności oszacowania ceny ofertowej. Sądzę, że przy obecnym stanie rynku negocjacje 5 – 6 procent ceny wywoławczej wydają się dość realne. Oczywiście wszystko zależy od wielu czynników: popularności segmentu, ceny ofertowej, a także zdolności negocjacyjnych.

Czy rzeczywiście do łask wracają niewielkie mieszkania, jedno- i dwupokojowe?

Spośród mieszkań będących przedmiotem transakcji rzeczywiście najbardziej istotną grupę stanowią lokale o niewielkich powierzchniach – zwykle jedno- lub dwupokojowe. Znajdują one nabywców niezależnie od sytuacji rynkowej. Jednocześnie widać coraz większe zainteresowanie mieszkaniami o dużych powierzchniach – powyżej 80 mkw. Kupują je zwykle klienci, którzy posiadają już mieszkanie, ale nabyli je w zupełnie innych realiach rynkowych. Sprzedaż po dzisiejszych cenach i zakup nowego lokalu wiąże się z niższymi obciążeniami kredytowymi. Wiele osób wykorzystuje ten moment do zamiany mieszkania na większe.

Jak dużym powodzeniem cieszą się najdroższe apartamenty?

Szacujemy, że ok. 12 procent poszukujących nieruchomości mieszkaniowych na rynku wtórnym chce kupić apartament. Jednakże dość szerokie postrzeganie terminu apartament sprawia, że grupa osób zainteresowana segmentem najbardziej ekskluzywnych nieruchomości jest znacznie węższa. Apartamentów o najwyższym standardzie jest w Warszawie stosunkowo niewiele, choć w najbliższych latach planuje się sporo tego typu inwestycji. Z pewnością będzie w czym wybierać.

Mieszkania czy domy cieszą się większym zainteresowaniem? Czy w cenie mieszkania w wielkiej płycie można kupić kilkuletni dom pod Warszawą?

Wzmożone zainteresowanie domami miało swoje odzwierciedlenie we wzroście cen także tego segmentu rynku. Nadal jednak możliwy jest zakup domu za środki pochodzące ze sprzedaży dobrze zlokalizowanego mieszkania w bloku z płyty w Warszawie. Pytanie jedynie – jakiego domu i gdzie? Przypuśćmy, że za sprzedane mieszkanie trzy – czteropokojowe uzyskujemy 500 tys. zł. Kwota ta może być wystarczająca do zakupu segmentu w stanie deweloperskim lub domu w stanie surowym w odległości 40 – 50 km od centrum Warszawy. Wystarczy dokładnie poszukać. Dla osób, które całe życie myślały o przeprowadzce bliżej natury, może być to niezłe rozwiązanie.

Czy sytuacja na rynku zmieni się jesienią?

Wiosna, która miała ożywić powolny rynek nieruchomości, nie przyniosła znaczących zmian, dlatego nie sądzę, by to jesień okazała się przełomowa. Rynek jest przegrzany, a po zwiększającej się liczbie ofert sprzedaży można wnioskować, że potencjalni nabywcy nadal wyczekują pewnych korekt.Rynek mieszkań był w ostatnich latach dość nieprzewidywalny, lecz wszystko wskazuje na to, że powrócił na normalne tory rozwoju. Istotny wzrost cen mamy już raczej za sobą.

Grażyna Błaszak, Rzeczpospolita, 12.05.2008 r.