Oceń wpis  oddane głosy: 2 / 0

Deweloperzy coraz rzadziej decydują się na angażowanie się w projekty bez kompleksowej analizy i oceny atrakcyjności dostępnych rozwiązań. Wiedzę o preferencjach klientów zyskują poprzez badania przeprowadzane na reprezentatywnych grupach potencjalnych klientów. Badania te zlecają firmom badawczym, albo korzystają z uznanych publikacji przygotowywanych cyklicznie przez firmy doradcze. Coraz rzadziej obserwujemy inwestowanie w projekty, które nie były poprzedzone szczegółową analizą preferencji potencjalnych nabywców. Nie oznacza to, że takie projekty się nie zdarzają. Jednak brak podstawowej wiedzy znajduje przełożenie w długotrwałym procesie sprzedaży lub obniżeniem ceny ofert wobec braku zainteresowania.

Architektura zieleni nadal jest piętą achillesową rodzimych inwestycji

Obecnie deweloperzy bardziej wsłuchują się w sygnały docierające z rynku. Szybciej reagują na zmiany trendów zakupowych potencjalnych nabywców. Jako sztandarowy przykład można wskazać zmianę średniego metrażu oddawanego do użytku mieszkania. Jeszcze kilka lat temu standardem wśród mieszkań dwupokojowych były lokale o powierzchni 50 m kw. Obecnie, wraz ze wzrostem zapotrzebowania na funkcjonalne, niewielkie mieszkania trzypokojowe deweloperzy poddali korekcie przygotowane projekty, aby zadośćuczynić gustom klientów poszukującym trzech pokoi w metrażu nie większym niż 60 m kw. Podobnie wygląda kwestia rozkładu poszczególnych pomieszczeń. Wydaje się, że w segmencie popularnych mieszkań dwu i trzypokojowych ustaje powoli moda na otwieranie kuchni na salon. Nowe projekty deweloperów posiadają coraz więcej rozwiązań z zamkniętą kuchnią lub pozostawiają tą kwestię do rozwiązania potencjalnym klientom zainteresowanym zakupem.

Jeżeli możemy postawić tezę, że deweloperzy częściej niż dotychczas liczą się z gustami i upodobaniami klientów, to są pewne obszary, w których jeszcze dość trudno o zrozumienie. Pierwszy to miejsca postojowe. Zazwyczaj kalkulacja liczby miejsc parkingowych wynika w prostej linii z parametrów narzuconych przez odpowiednie przepisy. Jednak chyba rzadko które osiedle może pochwalić się nadmiarem miejsc do parkowania. Standardem stają się dwa samochody w rodzinie – gdy miejsc w garażowych brakuje, trzeba parkować na uliczkach osiedlowych lub parkingach poza osiedlem. Wciąż brakuje deweloperów, którzy oferowaliby możliwość zakupu więcej niż jednego miejsca. Drugą kwestią jest zagospodarowanie terenów zielonych osiedla i stworzenie przyjaznej mieszkańcom infrastruktury. Choć wielu deweloperów zaczyna dostrzegać rolę architektury zieleni, to nadal bolączką wielu osiedli jest bezlitosne wykorzystywanie niemal każdego m kw. zapominając choćby o placu zabaw, ławeczce, czy innych elementach czyniących przestrzeń bardziej przyjazną. A czasem tak niewiele potrzeba, by wszystkim mieszkało się miło i sympatycznie.

Michał Kosiedowski, Marcin Jańczuk

 Oceń wpis  oddane głosy: 0 / 0

Rada Ministrów we wtorek 18 stycznia przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Podjęte decyzje mają duże znaczenie dla osób zainteresowanych rządowym programem Rodzina na swoim.

Najbardziej istotne zmiany dotyczą:

• wyłączenia z dopłat mieszkań nabywanych na rynku wtórnym
Po wejściu w życie zmian z programu dopłat zostaną wyłączone mieszkania z rynku wtórnego. Jedynie zakup mieszkań od dewelopera będzie uprawniał (po spełnieniu dodatkowych warunków) do skorzystania z Rodziny na swoim.

Czy wiesz, że:
Statystyki Banku Gospodarstwa Krajowego dowodzą, że w pierwszych trzech kwartałach 2010 r. odsetek udzielonych kredytów w ramach Rodziny na swoim na zakup używanego mieszkania wynosi 59,5 proc., podczas gdy zakup mieszkań z rynku pierwotnego stanowił 22,8 proc. wszystkich udzielonych kredytów. Podobne proporcje widoczne są w latach ubiegłych.

• obniżenia ustawowych mnożników dla obliczania limitów cenowych
Aby ograniczyć pulę mieszkań kwalifikujących się do dopłat zmieniono dotychczasowy mnożnik służący do obliczania maksymalnych pułapów cen metra kwadratowego dla Rodziny na swoim z 1,4 na 1,1. Skutkiem zmiany mnożnika jest istotnym spadek limitów ceny m kw. dla mieszkań nabywanych w poszczególnych miastach, np. w Warszawie limit spadnie aż o 1945,80 zł, w Poznaniu o 1509 zł, a w Gdańsku o 1489,20 zł.

• ustalenia daty zakończenia programu Rodzina na swoim
Zgodnie z zapowiedziami rząd postanowił, iż program dopłat do kredytów mieszkaniowych zostanie definitywnie zakończony z dniem 31 grudnia 2012 r.

• wprowadzenia limitu wieku
Kredytobiorca starający się o kredyt z rządowymi dopłatami nie będzie mógł mieć więcej niż 35 lat.

Czy wiesz, że:
Według szacunków Banku Gospodarstwa Krajowego 22,1 proc. osób, które uzyskały dotychczas kredyt z dopłatą miało więcej niż 35 lat.

Stanowcze nie dla singli
Dodatkowo, propozycja umożliwienia singlom korzystania z dobrodziejstw programu Rodzina na swoim nie zyskała aprobaty rządu. Nadal program będzie obejmował swoim zasięgiem małżeństwa i osoby samotnie wychowujące małoletnie dziecko.

Od kiedy zmiany?
Realnym terminem wejścia w życie zmian będzie najprawdopodobniej drugi kwartał 2011 r.

I co dalej?

Małżeństwo umożliwia skorzystanie z RnS. Stanowcze "nie" rządu dla dopłat dla singli.

Pamiętając, że z dopłat do kredytów korzystały przede wszystkim osoby nabywające mieszkanie na rynku wtórnym, wyłączenie tych mieszkań z programu może tylko pozornie osłabić zainteresowanie używanymi lokalami. W dłuższej perspektywie nie będzie to czynnik, który wywoła poważne zmiany w kształtowaniu się cen na rynku wtórnym - tym bardziej, że cały program zgodnie z podjętymi ustaleniami, będzie wygaszony do końca 2012 r. Zmiany w programie mogą, paradoksalnie, nawet wzmocnić rynek wtórny mieszkań.

Taka teza wynika z kolejnej zmiany jaką jest znaczne obniżenie przez rząd limitów cenowych poprzez korektę mnożnika z obecnego poziomu 1,4 na 1,1. Deweloperzy, aby więc spełnić wymagania programu muszą dostosować ceny do wartości niższych o 21,4 proc w stosunku do dotychczasowych. Pojawia się pytanie, czy będą skłonni powalczyć o klientów poszukujących rządowego wsparcia przy spłacie kredytu i dokonać korekty cen. Nie wydaje się to prawdopodobne, zwłaszcza, gdy przeanalizujemy nowe możliwe wysokości wskaźników.

Biorąc pod uwagę poziomy cen na rynku pierwotnym w miastach takich jak Szczecin, czy Białystok może to być początek końca egzystencji programu, a w innych takich jak Warszawa, Wrocław, Poznań pula mieszkań zostanie ograniczona do nielicznych inwestycji w mniej atrakcyjnych i odleglejszych dzielnicach miast. W takiej sytuacji rynek wtórny będzie nadal ciekawą alternatywą wobec zakupu nowego mieszkania.

Wejdź na stronę Metrohouse & Partnerzy (link) i zobacz tabelę z symulacją nowych limitów cen dla Rodziny na swoim.

Kliknij tu

 Oceń wpis  oddane głosy: 0 / 0

Za każdym razem, kiedy nastaje Nowy Rok pojawiają się te same pytania. Jaki będzie ten rok dla branży nieruchomości? Jak będą kształtować się ceny mieszkań? Co zdrożeje, a w jakich segmentach rynku ceny spadną? Czy warto zainwestować na rynku nieruchomości? I za każdym razem, kiedy specjaliści z branży próbują odpowiadać na tak zadane pytania rozpoczyna się lawina komentarzy na temat tych właśnie wypowiedzi i prognoz. W zasadzie żadna wypowiedź w erze Internetu nie pozostaje nieskomentowana. O ile część tych komentarzy jest oparta na logicznych przesłankach próbując przedstawić w formie dyskusji odmienny punkt widzenia na postawione zagadnienie, to niestety sporo komentarzy pozostawia wiele do życzenia. Choćby ze względu na formę, w jakiej zostały zaprezentowane.

Jeden z ekonomistów powiedział kiedyś, że najbardziej lubi stawiać prognozy długoterminowe, bo zanim one się sprawdzą (lub nie) dawno nikt o nich nie pamięta. Coś w tym jest. Nie chodzi tylko o omylność lub nie specjalisty, ale o sens prognozowania i omawiania zmian na rynku nieruchomości w cyklach miesięcznych. Analizowanie rynku nieruchomości przez pryzmat zmian zachodzących w kolejnych miesiącach ma z całą pewnością duży wymiar medialny, pozwalając na dostarczenie obserwatorom rynku najnowszych danych przygotowanych w oparciu o aktualne ceny ofertowe lub transakcyjne. W przypadku trendu stabilizacyjnego pozostaje jednak komentowanie wzrostów cen wielkości 0,1 proc., po czym miesiąc później rozbiór na czynniki pierwsze spadków w tych samych zakresach procentowych.

Szczęśliwego Nowego Roku!!!